110㎡到手僅61㎡　內地購樓「公攤面積」惹議　專家：取消不可行

內地房地產市場存在已久的「公攤面積」制度一直以來備受爭議，近日又再度成為風口浪尖，有市民購買面積110平方米的單位，但到手只有61平方米，大呼難以接受，也引發是否應取消公攤面積制度的討論。

內地購樓以建築面積計價，山東省青島市市民李黎（化名）原本在去年開心交屋，卻被公攤面積帶來的問題困住：110平方米的單位，到手卻發現面積只有60多平方米；購樓時銷售人員口頭承諾的「31%公攤面積」，交屋時卻變成46%。維權一年多來，她始終想不通：「怎麼一公攤，把一半都攤出去了呢？」

她回憶，2021年9月，準備交屋時「傻眼了」：推開門，映入眼簾的是超厚的牆壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗樓師測量後發現，實際僅有61平方米左右，3間臥房沒有一間超過9平方米，主人房甚至無法放下雙人床。

李黎後續向售樓方詢問得知，從合同上顯示的套內面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現在牆體的厚度上，外牆的一半厚度計入建築面積。「將近1米的外牆，有一半的面積算作業主的套內建築面積。但是開發商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆『公攤』、『公攤係數』、『公攤率』、『套內建築面積』等概念，各種專業術語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實際到手的套內面積這麼小。」

直到維權時，李黎才得到「官方」口徑——該小區的公攤面積佔比是46%。「這就意味着我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買。」

和李黎同小區的姚女士購入一套複式上下樓160平方米的單位，結果到手的面積只有90平方米左右。

公攤面積制度在內地存在已久。1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（試行）就規定，商品住宅買賣所簽訂的購銷合同中，應載明建築面積，並註明套內建築面積（實得建築面積）及應合理分攤的公用建築面積。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》再次明確規定，建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。

然而，公眾對於購樓時需承擔公攤面積費用多有詬病，認為公攤面積給購樓人一種「要為不屬於自己的公共空間埋單」的不適感。同時，普通購樓者很難準確計算公攤面積和家中面積大小，只能被動地從發展商等處了解，不少人擔心存在「消費暗區」，例如公攤面積被包含在總面積內，意味着後續物業費、供暖費等同樣包含公攤費用。

在這樣的背景下，近年來內地「取消公攤面積制度」的聲音甚囂塵上。那麼，公攤面積制度的存在依據是甚麼？會不會被取消？有無可替代或進一步完善的方案？

北京市康達律師事務所高級合夥人孟麗娜表示，根據相關規定，公用建築面積由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

爭議之下，「取消公攤面積」的呼聲愈來愈大。今年全國「兩會」期間，全國政協委員洪洋提議「取消公攤」，認為公攤面積缺乏法律依據和制度約束，建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。

但在孟麗娜看來，取消公攤面積制度現階段不可行。樓房無論按何種方式銷售，均應體現分攤的共有建築面積。即便按套銷售，也仍存在公攤面積，必然要由部分或全體購房人分攤。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池有同樣看法，他表示，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價標準帶來混亂。每平方米的房價、物業費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價了。

「公眾之所以對此格外關心，不僅因為面積代表生活是否便利，更代表財產權益的份額和金額。」北京市房地產法學會常務理事、海潤天睿律師事務所合夥人包華建議，房屋買賣按使用面積計價，或按套總價交易，不按面積單價交易，可以一定程度上緩解公攤面積制度引發的爭議。