發展商、政府博弈　停賣地成催化劑　明日大嶼為下一戰場？｜燈神

賣地一向係港府主要收入來源之一，不過去年屢現流標同低價批地情況，加上不少發展商推新盤時，以平手甚至低於成本價發售，踏入2024年政府終要面對現實，2023/24財政年最後一個季度，即今年1月至3月期間宣布唔會推出住宅地招標，同時亦是連續四個季度無推商業用地。

今次係政府自2011年主動按季推地以來，首度停推住宅地。燈神見到政府這個部署只可以話係是見怪不怪，亦係官商博弈之後嘅結果，但更令人擔心嘅係「之後呢？」皆因北都大計、「明日大嶼」若果繼續推行，有機會「凍過水」！

或者你會問燈神點解會出現擔心，市況好轉政府自然會推地，發展商亦會重新投地。但問題是市況幾時先好轉？

發展商與政府變「官商博弈」

舊年燈神同朋友傾開，講笑咁話我哋以前成日話「官商勾結」，依家已經成為「官商博弈」，事關舊年三月，前身為水務署的旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，成交價只約47億元，較市場估計下限低一成六，比新界工業地更加平；舊年9月，啟德發展區住宅用地53億幾成交，每呎地價5,392元更創出全區近十年新低。

二手方面，打開報紙日日都見有業主蝕住賣樓。無他，美國聯儲局持續加息令利率上升，置業成本增加，經濟前景未明朗，一眾準買家唔敢入市，發展商業難以貨如輪轉，據中原數據，一手私人住宅新盤貨尾量升穿兩萬伙，創近20年新高。

投地大鬥法：發展商出價低 vs 政府不賤賣

發展商自己都有持貨成本，息口上升對佢哋都有影響，投地前都要「睇定先」，加上睇中賣地收入過去佔政府財政收入近兩成，出價愈低變相「博一博」政府會為咗賣地收入而低價批地，博到的話可以保持利潤，若果市況好轉利潤就比預期高；博唔到咪專心清貨尾。

結果就係政府堅持不賤賣，最後頻頻流標，去年錄得6宗流標個案，為史上新紀錄。政府見發展商「睇定先」，自己亦都一樣變招宣布暫停推住宅地，一齊「睇定先」！發展局局長甯漢豪解釋，負責任的政府需要留意市況，若賣地反應不理想，市場反而會有另一種解讀，並非好事。

咁市場點解讀？地產建設商會執委會主席梁志堅就率先話係政府睇淡後市，而唔係發展商！他回覆傳媒表示即使市況相對淡靜，仍有不少市民希望買樓，或持觀望心態，指地產商不會因為市況不好而停止售樓，直言「地產商未看淡，政府率先停推住宅地，會向市場發放負面訊息，唔理想。」

北都大鬥法：政府預期收130億變支出逾15億

除咗投地，政府與發展商的大鬥法亦延伸到《北部都會區》嘅換地補地價上。較早前6份古洞北及粉嶺北原址換地個案未達成補地價協議，發展商選擇讓政府收地。

有發展商向傳媒放風，指政府要求每呎樓面補地價2,600元，雖然低於標準金額近3成，但由於發展期長，而且無「七通一平」（路通、水通、電通及土地平整等）的配套，計及目前每呎逾5000元建築成本、利息開支等，直言擔心項目建成後要蝕本出售，「計唔掂數」下讓政府收地。

政府如意算盤是批出上述6幅地補地價，可收回為130億元；但現時由政府收地，假設所有土地為農地，以第一級別的土地特惠補償率率，每平方呎1,267元計，保守估計支出約15億，仍未計算之後的土地平整、基建等成本。

批與不批地　政府處兩難

由收130億變成花費逾15億元，甯漢豪反指傾唔成係發展商提出的補地價過低。但點都好，呢個唔係好兆頭。

首先，政府宣告停止賣地，就令燈神聯想到2002年，受97金融風暴等拖累，樓價指數跌近半，時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚祭出「孫九招」，推出九項救市措施，包括取消拍賣土地，結束居屋計劃等。「孫九招」有冇用，留返畀大家分析，總之最後係樓價拾級而上。

但今非惜比，近年賣地收入達千億，是政府重要收入來源，加上財政司長陳茂波早已預告今年財赤達千億，「缺水」下政府可以暫停賣住宅地幾耐呢？若果低價批地，又會唔會令市場睇得更淡呢？明顯政府處於兩難。

繼續博弈　「明日大嶼」凍過水？

另一個政府要面對的現實係，現存土地都咁難賣出，何況要花近6,000億嘅「明日大嶼」填海造地計劃？

前特首林鄭月娥提出「明日大嶼」時，經濟前景向好，「計到數」嘅前題係經濟持續發展，政府通過賣地去收回填海成本。但今日時移世易，憧憬樓價短時間內止跌回升似乎脫離現實，而且北都預期建50萬伙住宅，「明日大嶼」涉21萬伙，在經濟轉差，人口減少、移民潮、政府辣招等因素下，炒家、投資者已退場，一旦連剛需都減少，恐怕住宅單位出現「供過於求」，此情勢下發展商又點會積極投資「明日大嶼」呢？

對於應唔應該收回「明日大嶼」，燈神唔想比太多意見，只係依家呢種「官商博弈」一日存在，唔好話「明日大嶼」，甚至連北都亦難吸引發展商「埋單」！