樓市回顧｜業主噩夢！2023十大蝕讓之最　竟然有單位蝕超過1億？

香港人向來鍾意買磚頭，買樓在許多人眼中一直是穩定、高回報的優質投資。惟近年社會環境轉變，息口高企、移民潮、全球經濟轉差等不利因素浮現，樓價大幅受挫。根據最新差估署10月私樓售價指數報321.4點，是2017年3月以來最低，反映樓價已經重回6年半前的水平。不少業主手上的持貨慘變「負資產」，只能蝕賣回血。

《香港01》翻查截至本年12月，所有有記錄在案的二手蝕讓成交，統計出2023年蝕得最「甘」的10宗個案。當中西營盤納米盤瑧蓺1伙開放式單位成為本年蝕幅「冠軍」，蝕幅高達52%，樓價蒸發超過一半。而最大蝕讓金額則為亞洲樓王MOUNT NICHOLSON 1伙分層大宅，轉手帳面蝕讓超過1億元！

西營盤瑧蓺5年樓價蒸發52.2%

資料顯示，2023年最高蝕幅單位為西營盤瑧蓺極高層單位，實用面積221平方呎，採開放式間隔。據悉，該單位為銀主盤，位處鳳凰樓層，景觀相當開揚，享部分維港海景及西環一帶城市景。單位於8月時開價410萬元拍賣，最終以490萬元成交。較原業主於2018年11月買入價1,025萬元，大幅貶值535萬元或52.2%。

值得留意的是，瑧蓺該屋苑於11月再次錄得一宗大幅蝕讓成交。單位為高層E室，實用面積221平方呎，屬於開放式間隔。最終單位以400萬元成交，折合呎價18,100元，該成交造價創屋苑落成以來的新低。而原業主於2018年以678.8萬元一手購入該單位，持貨5年帳面蝕讓278.8萬元離場，期內大幅貶值41%。此個案亦於本年蝕幅統計中排名第八高。

紅山半島洋房成「雙料」亞軍

其次為「僭建之島」南區大潭豪宅紅山半島，自被揭發僭建醜聞以來，其屋苑一幢松柏徑雙號洋房屢屢劈價求售。該洋房實用面積3,142平方呎、連花園834平方呎及天台1,315平方呎，採四房間隔。最終於9月成功「甩身」，以6,000萬元成交，呎價約19,096元。原業主料為「新香港人」，早於2017年6月份以約1.115億元向發展商一手購入洋房，當時成交呎價約3.55萬元。即該成交帳面貶值約46%或約5,154萬元。

該洋房不但為本年蝕幅次高的個案，同樣亦為蝕讓金額次高。

「亞洲樓王」5年慘蝕1.39億　或為相關人士接手

而榮獲本年蝕讓金額最高的成交為有「亞洲樓王」之稱的山頂超級豪宅Mount Nicholson，於2月錄得一宗內地客蝕讓個案。該單位為MOUNT NICHOLSON D座中層分層戶，實用面積4,596平方呎，採四房四套設計，最終以3.9億元登記沽出，成交呎價約84,856元。

原業主為一名李姓人士，英文名字為國語拼音，料為內地客，在2018年10月以5.1999億元一手購入單位，及後在2021年再以900萬元增購一個車位，即當時總買入價為5.2899億元。以最新成交價3.9億元計算，帳面慘蝕1.39億元！不過有市場消息指，此宗成交有機會為業主相關人士所接手。

何文田皓畋歷年最蝕3800萬

至於蝕讓金額排名第三的個案則屬何文田半新盤皓畋，該屋苑近年已屢錄蝕讓，當中1伙極高層特色戶於9月市傳以約5,000萬元沽出，較2018年買入價8,800萬元，大幅貶值43%或3,800萬元。無論蝕讓金額或幅度，均為皓畋蝕得最「甘」的個案。

該單位為皓畋7座極高層戶，實用1,477平方呎，附設平台花園767平方呎。市傳該單位近日以「蝕讓價」推出放盤，叫價5,500萬元，最新以約5,000萬元沽出，即成交呎價約33,852元。同時單位蝕讓43%亦於蝕幅統計中排名第五。

學者張聖典：需求疲弱導致樓價下跌

香港大學房地產及建設系副教授張聖典分析，導致樓價下跌最主要的原因是需求疲弱。首先利息趨高，令用家借貸成本增加，減慢入市步伐，投資者方面亦因為辣招稅的原因覺得買樓「不划算」而保持觀望。加上整體經濟環境差、移民潮的出現等一籃子因素都削弱了需求，令樓價缺乏支撐。

納米盤蝕讓風險大

樓價的回落，迅速波及一大片業主。金管局數據顯示，本港第3季末負資產住宅按揭貸款宗數增至11,123宗，按季急升2.3倍，創今年以來單季新高。涉及金額593億元，按季升2.4倍。張聖典認為，因為上届政府下調了最低按揭成數，不少買家只需付1至2成首期即可入市，變相只要樓市波幅超過20%就會構成負資產。而最首當其衝的就是面積較細或是於2017年、2018年高峰期買入的單位。不過張聖典指，金管局最新向銀行發出指引，只要業主有按時還款就不會作出Call Loan動作，市民無需太過擔心。

他個人認為樓市與其他投資市場一樣有高有低，長遠而言會重拾升軌。對於政府早前的減辣措施，他直言對市場的力度較細，政府只有促進整體經濟，讓市民對前景恢復信心，才能穩固樓市。