【星之谷】50年居屋擔保政策 兩大疑問 「快槍手」入市隨時中伏
新一份施政報告提出延長居屋擔保期，由30年延長至50年，市場反應正面。不過事實上外界對新政策詳細內容所知甚微，相關政策仍有最少兩大疑問。
先談談甚麼是擔保期。在現行政策下，政府會為所有新居屋擔保30年，期內業主斷供的話，將會由政府承擔債務，所以銀行審批按揭極為寬鬆，包括毋須申請人通過壓力測試，也不需要提供入息證明文件，只要申報的家庭成員收入高於供樓開支，就能夠獲批9成按揭及長達25年還款期（俗稱「925」）。
惟若擔保期不足，銀行仍照批9成按揭的話，到擔保期完結時按揭餘額仍高於樓價7成時，銀行或要自行承擔相關風險；故擔保期不足的居屋，銀行是不會同時批出9成按揭及25年還款期，申請人需要在較多貸款額和較長還款期之間作出取捨。
落實時間未明卻現多項成交
若果政府落實居屋擔保期由30年延長至50年，將會令不少高樓齡居屋即時復活，預計屆時1982年以後首次發售的居屋，都能夠做到「925」，買家有更多選擇。惟要注意的是，有兩大疑問值得當局盡快公佈。
一、新措施何時實施？
在公佈政策後，已經錄得多宗居屋成交，包括有一間位於葵涌的二手居屋。然而，由於新政策並未生效，該單位一旦申請按揭，銀行會按照現行政策審批。由於該屋苑樓齡距離首次發售日期（1993年6月）已超過30年，申請按揭最高也只能借7成。類似的新聞不只一宗，準買家未了解詳情就急於入市，隨時要撻訂離場。
二、居屋轉按能否受惠？
根據現行政策，未補地價居屋轉按需要先獲房委會同意，而且轉按不可以延長還款期，套現也極為困難。如果是在新政策公佈前就已經簽署二手居屋買賣合約的買家，面對按揭優惠也只能望門興嘆。政府是否應該考慮日後調整相關轉按規定，令業主能通過轉按享受新政策帶來的好處？
延長還款期減每月供款
最後還有一點，有報道提到當局計劃於明年上半年，將居屋一手和二手市場的按揭貸款還款期，由最長25年延至30年。在加息周期下，延長還款期的確可以減少每月供樓開支，如果政府容許現有居屋重新拉長，實屬德政。
不過要留意，還款期越長、還款期數越多，整個按揭累計總利息開支亦會相對提高。居屋準買家宜留意自己的還款能力。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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