港人首置盤｜荃灣油柑頭住宅地周五截標　估值下限23億

屬於「港人首次置業」項目、位於荃灣油柑頭的住宅地皮，將於本周五（18日）截標。綜合市場資訊，該地皮估值介乎約23億元至41.9億元，每呎樓面地價由2,200至4,000元，每呎估值低於今年2月由嘉里建設（0683）以逾14億元（呎價4,575元）投得的荃灣寶豐路住宅地。

市價折讓住宅求過於供　發展商去貨風險不存在

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓預測，該地皮估值23億至24億元，每呎樓面地價約2,200至2,300元。他指出，於周一（14日）截止的居屋2023，申請宗數雖然回落至16.3萬份，仍超額16.8倍，反映以市價折讓價出售的住宅，仍是求過於供。加上首置的入息和資產資格都比居屋的多三成，預料會有再多一批潛在買家，發展商去貨風險基本不存在。不過，將來「市價」的上落風險，仍影響中標發展商的收入，這與私樓項目一致。

每呎地價估值2200元起

梁沛泓續指，荃灣油柑頭地皮屬純首置項目，日後會以市價八折出售予合資格市民，故發展商入標價亦「大打折扣」，料項目估值低於2月荃灣寶豐路住宅地的中標呎價（4,575元），將會大幅低一大截。

市道較2月份差　限制多影響發展商入標意欲

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預測， 該地皮發展後需提供不少於1,940伙，屬大型發展項目，料地皮估值約41.9億元，每呎樓面地價約4,000元，較今年2月荃灣寶豐路住宅地每呎價樓面4,575元的中標價，低約500元或12%。

7成單位面積375呎以上

他解釋，因該住宅地皮屬首置項目，發展限制多，當中單位實用面積不得少於280平方呎，至少七成單位為375平方呎或以上，加上目前經濟市道較今年2月時差，息口亦較高，預計中小型發展商的借貸成本增加，息口或增至5至6厘。同時該項目需要興建展能中心等社區設施，或會限制發展商入標意欲減。

地盤面積52.3萬呎　料建不得少於1940伙

上述荃灣油柑頭住宅地皮，地盤面積約523,926平方呎，指定作私人住宅用途。最高樓面面積1,046,280平方呎，鄰近大型屋苑麗城花園，背山面海，因位處地勢較高，料日後或有單位可望藍巴勒海峽海景。

該土地住宅單位總數不得少於1,940伙，屬推行「港人首次置業」（「首置」）項目，全部住宅單位須為「首置」單位。而且相關樓面不包括將由買方按照賣地條件所興建的設有50個名額的展能中心暨50個宿位的嚴重弱智人士宿舍。