港樓黑仔王揭秘　掃呢區4豪宅統統輸　埋單勁蝕半億｜樓市燈神

何文田貴為傳統豪宅區，向來人杰地靈，但近日卻「蟹」氣充天，多個新晉屋苑均血流成河。本來，港樓轉勢，區區有蟹貨，無咩特別，但燈神我就八到， 區內豪宅屋苑天鑄驚現港樓「黑仔王」！

呢位業主早喺7年前買入該屋苑一伙三房戶，相隔一年後再加碼買多三間豪宅，前後共斥資1.84億元掃咗四間豪宅。起初都有賺，但近年四間豪宅全部淪為銀主盤，當中三間豪宅更喺過去三個月「愈賣愈蝕」，一間最勁蝕足32%，輸超過2,200萬！

小試牛刀「有賺」 加碼掃貨

有熟識何文田一帶的資深代理向燈神透露，喺大約6年至7年前有一位投資者，最早喺2016年4月花咗近2,900萬元買入天鑄一伙實用面積近千呎的三房戶，呎價約2.9萬元。由於當時樓市依然一片歌舞昇平，買入之後一年後單位價值亦隨之上升。

住到千呎屋，燈神已還得神落，但依位投資者見當時樓市走勢咁好，估計「心雄」決定再加碼入市，而且唔係普通加碼，而係一炮過再買入同屋苑三個單位，合共花多1.55億元，當中包括兩伙四房單位，同埋一個兩房單位。當時樓市暢旺，磚頭價值一直攀升，依位投資者相隔一年再入市，新買三個單位嘅呎價亦有攀升，最貴一伙的7座中高層戶成交價近7,000萬元，呎價更高達約4.7萬元。

就係咁，依位投資者喺大約一年時間大手豪斥近1.84億元，買入天鑄4個單位。不過近年該批單位多次被抵押加按，個別貸款金額更高達逾6,000萬元，最終全數淪為銀主盤被推出放售。

4豪宅皆變銀主盤 暫3沽3蝕

聽我老友代理講，喺今年4月份起，其中3個天鑄銀主盤已經沽出，而且全部通通都「見血」收場。最早賣出果個單位就係天鑄1座低層D室三房，實用面積近千呎，4月份就以2,340萬元賣出，較2016年買入價2,900萬元，帳面蝕19%。

3間帳面共蝕逾4300萬

至於近兩個月就接連賣出兩個位於7座嘅四房大單位，同樣屬於實用面積近1,500平方呎嘅D室，其中一個單位喺5月份以4,280萬元賣咗，比2017年買入價5,830萬元，帳面蝕約27%；至於另一個位單位今個月就以4,700萬元賣咗，較2017年買入價6,961萬元，帳面勁蝕32%。

以過去三個月近3宗成交嚟睇，依位投資者可以話喺「樓市明燈」，每一間都要蝕住賣，每賣一間就再蝕多啲，依家已經帳面蝕咗超過4,300萬元，所以真係唔排除最後淨低果間銀主盤，蝕讓幅度會再進一步增加。