財政預算案｜本財年地價收入608億　勁挫六成　僅佔全年目標一半

新一份《財政預算案》將於下周三（22日）公布，財政司司長陳茂波早前預告，本財政年度財赤或逾千億元。其中，佔庫房收入相當比重的賣地收益，今年成績強差人意，多幅地皮只能以低市場估值批出，甚至有估值逾百億元的豪宅地流標收場。

據《香港01》統計，本財年至今政府暫賣出12幅地皮，賣地收入約260.8億元，連同各類補地價個案收入約347.79億元，目前政府總地價收入約608.6億元，按年大跌57%，佔全年目標1,200億元僅約50.7%。

暫批12幅官地　收入260億　按年挫72%

參考上個財政年度（2021/22年）賣地及補地價收入合共約1,411億元，佔該年度總預算收入5,911億元的24%，主要因期內批出兩幅貴價商業地，包括中環海濱道商業地（508億元），及銅鑼灣加路連山道商業地（逾197億元）。此外，上個財年的補地價收入555億元，亦創有紀錄以來新高。

反觀本財年截至2月16日止，總地價收入約608.6億元，按年大跌57%。若單計政府官地，則暫售出12幅，涉及賣地收入約260.8億元，較對上一個財年（2021年至2022年）的相關收入943.77億元，更大幅減少72.3%。

9幅地皮作價低於20億　未見「百億地王」

相關數字大幅下挫，主要由於本財年賣出的地皮規模較細，成交價介乎約1.8億至87億元，其中9幅地皮的作價均低於20億元，包括灣仔皇后大道東住宅地、葵涌荔崗街商住地及荃灣寶豐路住宅地。期內未見逾百億的地王。

此外，本財年更有兩幅地皮流標，包括今年1月份被收回、估值曾達逾200億元的赤柱環角道豪宅地；及去年4月份流標的屯門大欖住宅地（同年10月份重新批出予長實（1113），作價約46億元）。至於本財年成交額較大的地皮，有長實去年12月投得的啟德第2A區4號、5（B）號及10號住宅地，惟作價87億元、低市場下限23%，另一幅為逾52億元的葵涌大型物流地。

本財年補地價收入近348億

官地以外，本財年截至2月中，補地價收入暫錄約347.79億元，按年跌37%，期內主要受惠一宗罕有逾百億元補地價個案，為華潤置地（1109）旗下長沙灣潤發倉庫，在今年1月底與政府達成換地協議，涉及補地價金額達137.4億元，為近五年最大額的補地價個案。

此外，期內較大宗的補地價個案，還包括港鐵（0066）項目，如小蠔灣發展項目、華懋7月中標的港鐵東涌牽引配電站項目、新世界（0017）奪得的港鐵將軍澳百勝角通風樓項目，補地價金額分別約86.03億、35.47億及11億元。

洗衣街商業地下周五截標　估值下限73億

目前賣地收入及補地價收入合共約608.6億元，僅佔全年目標1,200億元的約50.7%，不過，下周五（24日）截標的旺角洗衣街大型商業地皮，若然成功批出，料可稍為「幫補」政府的地價收益。

此幅前身為水務署大樓的旺角洗衣街商業地，去年2月份估值介乎182億至228億元，每呎樓面地價約1.2萬至1.5萬元。不過，隨市況欠佳加上商廈樓面供應多，地皮估值去年底已大幅「插水」，每呎樓面地價降至約4,800至8,000元，估值約73億至122億元，較2月份下調46%至60%。

大型項目「砸住晒啲錢」　發展商難高價投地

對於本財年的地價收益，暫時只達目標一半，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，近月市況略為回暖，但過去三年受疫情構成的打擊，並非一時三刻能解決。他又指，過去數年不少大型發展商斥巨額投資大型商業項目，如新地（0016）買入高鐵西九龍站上蓋商業項目及西九藝術廣場大樓發展權，恒地（0012）則以508億元投得中環民耀街新海濱3號商業地項目，目前資金未回籠，情況如同「砸住晒啲錢」。

新盤銷售慢　令賣地市場陷惡性循環

張翹楚又指，目前地價明顯回落，不少地皮的每呎樓面地價，已較同區地皮大幅下跌，相信未來賣地收益目標設定在1,200億元水平，將難以達標，故應將目標下調一半至約600億元。他又認為，目前一手新盤銷售欠理想，發展商資金回籠慢，短期未必會出高價投地，令賣地市場陷入惡性循環。