全年樓價累跌15%　中原：若首季通關　樓市明年初將谷底反彈

中原地產今日（14日）發表「2022年樓市回顧及明年展望」，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，香港樓市自2019年年底受內地調控影響，開始出現下調趨勢，緊接是2022年第一季第五波疫情下，嚴密的防控措施令第一季經濟幾近停頓，接著是美國的加息潮，至今年11月美國已加息6次、合共3.75厘，種種不利因素令2022年住宅物業市場價、量齊跌。不過，近日好消息漸浮現，陳永傑預期樓價明年將谷底反彈15%。

成交量及金額創2013年新低

一手私樓方面，2022 年受香港第五波疫情影響，經濟活動幾近停頓，發展商亦被迫延遲推盤計劃，第一季一手住宅登記宗數僅1,708宗，創二十四個季度新低。第二季疫情受控，樓市出現短暫的小陽春，第二及第三季一手登記重上3,000 宗以上的正常水平，分別錄得3,117及4,142宗一手登記，可惜第四季受美國連環加息影響，加上股市波動，11月份僅錄1,097 宗一手成交。

據中原地產研究部資料， 預料2022年全年一手私人住宅買賣登記料達11,000 宗，較去年跌37% 。金額方面，由於今年推售新盤以新界上車盤為主，拖低全年一手成交金額，料僅達1,200億元，較去年跌49%，成交量及成交金額皆創2013年一手新例後九年新低。

二手情況與一手相若，價量齊跌，該行指，「辣招」掣肘下，放盤量少令流轉量大受影響， 預測2022年全年二手私人住宅買賣登記僅32,000 宗，較2021年跌 38 %%，成交量創1995 年有紀錄以來歷史新低 。

十大屋苑成交每月成交僅100宗

其中，十大指標屋苑自今年5月美國加息幅度加大之後，每月十大屋苑成交僅一百餘宗， 首十一個月十大屋苑僅錄得2,315宗登記，料全年僅錄2,500宗，創五年新低，其中天水圍嘉湖山莊今年首十一個月只有414宗成交，有機會創1995年有紀錄以來歷史新低。

該行預料，全年私人住宅成交登記宗數43,000宗， 較去年跌38%，創1995年有紀錄以來歷史新低，成交金額料4,100億元， 較去年跌42%創2015年後七年新低 。

加息、戰爭令樓價跌浪拖長

香港二手樓價自2021 年8月創出歷史新高後，上升乏力，隨著內地調控，加上香港於首季的嚴竣疫情，令中原城市領先指CCL持續向下，但威力遠不及美國加息。美國聯儲局於今年3月加息0.25厘起，接連已加6次， 雖然期內香港只上調了兩次最優惠利率、共0.375 厘，對實質供樓負擔影響輕微，同時加上內地疫情反覆及俄烏戰爭等不利因素，樓價拾級而下，跌勢於美國加息後的第三季開始加劇 。

截至12月9日數字，中原城市領先指數CCL於今年內已累跌近15%，八大指數今年跌幅已跌過10%，四區樓價以九龍區 CCL Mass跌勢最急，達17%，眾指數當中，以大型單位指數跌幅最小，錄10%。陳永傑指，豪宅單位由於按揭成數低，即使加息對其影響較微，豪宅業主可接受減價幅度較細，因此抗跌力亦較強，算是樓市辣招所產生的效用。

辣招下跌浪拖長，陳永傑指，今次樓價的跌浪較2008年金融海嘯及 2003年沙士還要長，已達68周，相信亦是樓市辣招所產生的保護網所致。以往跌市皆會出現炒家 大幅減價沽貨，跳樓貨的出現令樓價跌勢較急， 而且今次跌市並非因為單一 因素，而是上述包括疫情、加息、戰爭等多項因素，此等不利因素亦不能於短期內解決，導致今次的跌浪較以往長。

港元強　港樓抗跌力高

香港樓價於今年內雖然下跌近15%，但相比購置其他城市物業，需同時面對樓價及匯率下跌的風險，損失可能更大。 中原地產抽選7個港人置業熱門地區作統計，過去一年，只有悉尼及大灣區樓價錄得跌幅，七個地區除美國因港元與美金掛鉤外，其餘六個地區的貨幣匯率皆錄得下跌。

以英國為例，過去一年英國樓價錄得7.2%升幅，但英磅兌港元卻錄得11.3%的跌幅，投資海外樓需冒上匯率風險，分分鐘明賺暗蝕。 亦證明了港元強勢下，港樓相對其它城市樓價仍保留一定的抗跌力。

料明年樓價谷底反彈15%

至卡2023 年香港住宅市場預測，陳永傑指2022年受疫情、加息、俄烏戰爭三大不利因素夾擊，價量同創新低。但相信樓市最壞時刻將過去，內地於一個月內兩度放寬防疫措施，中港通關有望，市場更盛傳香港或於新年前與內地試行通關。

惟經濟復甦需時，相信明年首季仍受著各項不利因素的餘波所左右，如果加上政府適時減 辣，樓價有望於明年首季觸底，預料全年樓價於谷底反彈15%。

料發展商開價仍相當克制

置業最關鍵因素之一的息口走勢：根據中原按揭資料顯示，現時香港按揭息率介乎 2.875% 至3.375%，較過去30年平均按息4.3%，仍有1.425%至0.925% 的差別，現時按息仍處低水平。美國加息幅度明年料進一步縮減，陳永傑相信，加息對港樓影響會逐步淡化，按息離見頂不遠，待美國減息時，香港樓價更有可能出現報復式反彈。

陳永傑指，若首季未能通關，沒有「減辣」措施出台，二手樓價將於首季繼續向下調，中原城市領先指數有機會下試 150 點。陳永傑又料，通關復常後，物業市場亦會重回正軌，率先成交量恢復，繼而樓價亦會從谷底反彈 。成交量方面，一手發展商料需追趕業績，開價仍會相當克制，甚或推出各項優惠吸客刺激銷情，料2023 年一手成交量可達16,000宗。二手方面，一手及白居二計劃帶動下，換樓活動會增加，料二手成交可達 50,000宗。