【星之谷】罕見加息環境下　按揭市場3大異象　現金回贈創新高

美國今年3月至今連續6次加息，累計加幅3.75厘，如此急進可謂十年難得一見。本地銀行面對如此特殊利率環境，明顯失方寸，形成按揭市場3個罕見奇怪現象，上車客或業主宜留意當中變化，尋找有利自己的按揭方案。

1. 新樓按揭利率顯著低於二手

銀行過去樂於承做新盤按揭多於二手樓，例如不時為新盤提供一些額外優惠，但按揭利率沒有顯著差異。

惟近期變化相當明顯。以1個月銀行拆息為基礎的H按，二手住宅利率為H+1.3%，封頂利率為最優惠利率（P）減2.5%（假設P為「大P」，5.625%），即實際年利率為3.125%。

新樓按息雖然同為H+1.3%，但封頂利率為P-2.75%，實際年利率為2.875%，比二手住宅按揭平25點子。以筆者記憶所及，過去7年都未出現過這麼闊的息差。

2. 二手樓P按利率低過H按

以往H按封頂利率與P按計劃利率相同，而前者有機會在減息周期享受低息，故大部分客戶都會選用H按，但近期本地多間銀行出現P按平過H按的現象。

目前P按計劃最低為P-2.75%，即實際利率為2.875%，比H按封頂利率3.125%低25點子，所以近日客戶坦言都有選擇困難症，不知道是否仍應選擇目前利率較高，但未來有機會減息的H按。

至於新樓，暫時銀行提供的P按利率仍然和H按封頂利率相同，正常而言上樓客應該會選擇「冇得輸」的H按。

3. 現金回贈創歷史高位

雖然加息後，銀行按揭業務毛利率理應上升；但另一方面樓市成交淡靜，很多銀行貸款額都未到數，仍然想搶客，所以增加現金回贈率來吸引客人。

目前按揭總現金回贈率最高達2.7%，是多年以來的歷史高位。一手樓更甚——銀行一般都用「綠色按揭」為理由谷高一手樓現金回贈，如該新樓符合「綠色按揭」條件，個別銀行可以額外提供接近1.7萬港元的現金回贈。以400萬港元按揭貸款額來計算，即相等於額外0.4%。

雖然根據金管局規定，現金回贈率超過1%需要扣減貸款額，但業主仍然有現金落袋，只是貸款額借不足9成或8成而已。

轉按成樓市重災區

最後，很多人擔心在加息周期下住宅物業估價下跌，銀行最終會收緊按揭審批。不過以筆者觀察，目前未出現這現象，批核標準和彈性都和樓市顛峰時相若。

而且，雖然銀行估價比樓價跌得快，很多上車客的買入價都比估價高很多，但未見銀行以估價來計算按揭成數的個案；就算是新樓的建期按揭，到關鍵日前仍然是以「臨約價」計算按揭成數。

但轉按市場則成了重災區，因為轉按操作上估價因素最為關鍵，否則就要「抬錢」轉按。在估價急跌下，很多業主都難轉按套現，除了部分極早年買入住宅物業的人士。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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