股市大跌、移民急讓 第三季418名業主賣樓蝕錢 佔比擴至8.5%

撰文:李彤
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疫情及加息陰霾下,樓市拾級而下,加上股市大跌及移民因素,部分業主急急沽貨套現,致令二手私樓轉手獲利比率及賺幅雙雙下挫。其中,今年第三季每宗私樓轉手個案平均賺幅僅55.8%,按季顯著回落9.7個百分點,創逾十年新低。至於賣樓虧損個案錄418宗,佔比急增至8.5%,按季增加3.4個百分點。

據利嘉閣綜合土地註冊處資料所得,2022年第三季本港共錄4,415宗私樓轉手獲利買賣登記,佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達90.2%,較第二季的94.3%再跌4.1個百分點,連跌六季,並創2010年首季以來的五十一季、即近十三年新低,反映疫情及加息夾擊帶來的影響。

至於平均獲利幅度方面,今年第三季每宗私樓轉手個案平均賺幅只有55.8%,較第二季的65.5%顯著回落9.7個百分點,為二十五季以來首度跌穿六成水平,並創下2012年第三季以來的四十一季、即逾十年新低,反映多了持貨期相對短的業主沽貨,導致整體賺幅劇降。

當中,沽貨獲利1倍或以上的轉手個案,佔整體二手私宅買賣比例跌穿四成,只有39.3%,按季下跌1.9個百分點,涉及宗數達1,923宗。此外,虧損個案錄得418宗,佔比急增至8.5%,相關比例按季增加3.4個百分點,估計股市下瀉及移民急走,部分急需套現的業主無奈蝕讓離場;至於平手者則有63宗,佔比亦按季增至1.3%。

(利嘉閣地產研究部提供)

按物業轉售價格劃分,市場上大受追捧的樓價介乎801萬至1,000萬元組別之二手私樓轉售獲利比率高見93.1%,為表現最佳的組別,惟按季亦跌3.3個百分點,而其平均賺幅亦按季跌8.5個百分點,至61.4%。

至於交投量最多為介乎401萬至600萬元以內細價物業,獲利比率按季亦跌2.8個百分點至90.5%,而其平均賺幅按季也跌3.8個百分點,至66.5%。至於樓價介乎1,001萬至1,200萬元的物業,獲利比率達90.9%,惟平均賺幅則急挫10.7個百分點至僅有55.3%。

陳海潮預期,第四季私樓轉手獲利比率有機會輕微重上91%的水平。

天水圍嘉湖山莊平均賺幅最多

若以屋苑計算,第三季二手私樓獲利登記宗數最多的屋苑首三位依次是日出康城、嘉湖山莊及沙田第一城,分別錄得112宗、81宗及69宗登記,獲利成功比率分別達91.1%、97.6%及87.3%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑之中,則以嘉湖山莊的每宗轉手個案平均賺幅最大,高達1.07倍;而平均賺幅較低者則為日出康城的24.5%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指,踏入第四季,疫情回穩,當局逐步放寬防疫限制,金管局亦下調按揭壓力測試1厘,料有助對沖加息的影響。再者,市場期待月中的中共二十大召開及特首《施政報告》會有振興經濟、加快通關及優化樓市辣招的措施出台,將刺激第四季樓市轉穩,故他預期,第四季私樓轉手獲利比率有機會輕微重上91%的水平,而平均每宗賺幅亦料回升至57%。