賣地計劃｜赤柱、啟德地估值達200億　分析：跌市推貴重地存風險

樓市氣氛疲弱，無阻政府推出貴重住宅地皮。發展局今日（29日）公布第三季度（2022年10月至12月），推出3幢住宅官地，其中兩幅地皮估值各達約200億元。

下季賣地計劃最矚目的地皮為赤柱環角道地皮，地盤面積約26萬平方呎，預計可建樓面高達約47.9萬平方呎。市場預計該地皮每呎樓面地價約2.5萬至4.3萬元，即估值高達119億至206億元，較今年2月份的估值上限回落4.4%。

至於另一幅百億級地皮為鄰近宋皇臺站的啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤，地盤面積約17.25萬平方呎，可建樓面約138萬平方呎，預計每呎樓面地價約1.05萬至1.4萬元，即估值高達145億至193億元，較2月份估值下滑7%至16%。

料發展商競投啟德地　出價不會進取

對於兩幅大額地皮即將推出，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，目前樓市處於跌勢，政府推出此類貴重地皮，面對一定風險，尤其赤柱環角道地皮，未來定位料為超級豪宅，不過，受疫情影響，香港尚未通關，內地購買力未能來港，豪宅市場未明朗。他預計每呎樓面地價可達3萬至3.2萬元，日後每呎可賣4萬至5萬元。

此外，下季再推啟德大型住宅地，梁沛泓表示，雖然二手樓市況欠佳，但多家本地發展商在啟德區內已持有不少項目，即使發展商未必會以進取價投地，料依然會參與競投「托一托個價」。

【第三季度推出住宅地】

推地速度較預期慢　2025年或現供應斷層

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒形容，新一季賣地計劃「沒有驚喜」，政府推官地速度較預期慢，整體房屋供應仍然依賴私人發展。他認為，香港房屋供應量在2025年前尚可接受，但現時賣地反映2025年後的一手供應狀況，而2025年後的兩至三年，市場住宅供應量或會暫時性供應斷層，因屆時「北部都會區」及「明日大嶼」等大型規劃的房屋供應仍未到位。

他續指，以香港現時樓市市況，發展商投地出價取態料會較為保守，他對於本財年推出用地能否全順利賣出，表示不太樂觀。而現時商業物業在租務及買賣方面的市況比住宅市場更為遜色，他不排除季內推出的商業項目，也有流標風險。

三幅均屬改劃地　反映政府「彈藥」緊張

團結香港基金土地及房屋研究員梁躍昊則表示，今季推出的三幅官地均屬於改劃地，當中赤柱及啟德地皮更是在未完成改劃程序之下隨即推出，反映政府手上的「彈藥」非常緊張。再者目前啟德只剩下三幅未出售的住宅用地，其作為近年土地供應重鎮的日子亦即將告終。

與此同時，梁躍昊指，其他位於新界的新發展區内的私人住宅土地，尚未開始交付，因此有必要加快相關程序，以避免出現供應斷層。