樓市大好友汪敦敬轉向？ 認悲情氣氛籠罩　談樓市下跌四部曲

有「樓市大好友」之稱的祥益地產總裁汪敦敬，近日發表題為「樓市下跌的四個階段」的專欄文章，他指本港樓市雖然結構性沒有改變，但卻籠罩着罕見的悲情，並且出現「平行時空」，當中有個別下跌板塊已經超越了微調的程度，但他強調非認為樓價會持續下跌。

汪敦敬指，樓價下跌的四個階段之中，第一個階段是個別的「劈價盤」出現，劈價的樓盤通常會容易引起較多準買家興奮，於是劈價盤容易成為市場的焦點成交。

而第二個階段是隨着劈價盤增加和普及，當很多板塊都有平盤的時候，買家就會回歸比較的本質，劈價盤對市場聚焦力會減少，買家改變為「又要平、又要靚」。

樓梯式減價或在個別板塊出現

第三階段是「樓梯式減價」，當有一些板塊的減價盤增加出現，但仍未有成交時，便是樓梯式減價之時，破格平盤會愈來愈多，準買家遂要求更低的價格。當一個板塊第三個破格平盤至第五個破格平盤出現之時，價格就會一段段地拾級而下。

第四階段是全面跌價，當跌的板塊愈來愈多，去到一個臨界點，本來上升的板塊都會轉為下跌。市場就由平行時空轉為整個樓市都下跌。

他指，過去十多年樓價只曾出現第一階段的下跌，而去到第四階段的跌市，四十年來只出現過兩次，一次是1983年，當時香港前途未落實前，另一次是1998年後的亞洲金融風暴。他並不認為是次會出現第四階段的跌市，而第三階段的初期跌市，他認為「的確有機會在個別板塊出現」。

他又指，香港過去十多年來，從未試過第二個階段，「想唱淡都唔得」，現時眼見部分屋苑處於第二個階段，遂提醒「業主們執生」。

參考汪敦敬於去年底接受《香港01》訪問時，曾表示對今年樓市走勢樂觀，看好整體樓價可升5％至10%。並指過去兩年受社會事件及疫情影響，不少市民已累積一定購買力，認為樓市不存在泡沫。