拆局｜高價投啟德跑道靚地　豈單軌列車夭折　發展商罕有聯手自救

啟德跑道區為近年市區住宅供應重鎮，短短兩年多時間已批出逾十幅用地，為庫房帶來逾千億元的賣地收入。不過當跑道區內的用地一一賣出後，市場憧憬多年的九龍東單軌列車卻於2020年急煞停，交通配套問題惹人關注，加上區內多幅商業地被改劃作住宅，商業樓面驟減，被外界質疑原定的CBD2（第二個核心商業區）發展願景已經「走樣」。

近日多間已投得跑道區地皮的發展商，聯手成立非牟利私營公司「啟德跑道區私人發展有限公司」。公司指，冀通過公私營協作模式，主動與不同持份者和政府部門配合及協商，建立持份者及市場對跑道區地段未來發展的信心及長遠核心價值。

是次聯手成立公司的發展商有9間，包括華懋集團、中國海外（0688）、帝國集團、遠東發展（0035）、恒地（0012）、嘉華國際（0173）、新世界發展（0017）、新地（0016）及會德豐，全部均在跑道區持有地皮，並統一將持有之地皮最新命名為「Park Peninsula」，冀打造綜合多元化地段。不過，在跑道區持有地皮的長實（1113）、保利置業（0119）、華潤置地（1109）暫未有參與。

據了解，上述公司過去數月跟政府就區內的交通問題磋商，並計劃增設穿梭巴士往來港鐵啟德及宋皇臺站。

跑道區10個全新項目待登場　涉逾8400伙

翻查資料，政府自2018年起先後批出11幅啟德跑道區地皮，最後一幅住宅用地亦已於去年2月由長實以逾102億元投得。短短兩年多，跑道區已為庫房帶來逾1,100億元的賣地收益。目前，跑道區內僅一個項目已經推售，為中海外發展的維港1號。換言之，跑道區未來尚有10個全新盤將會登場，當中9個已入紙申請預售樓花，涉及逾8,400個單位。該批項目預計於2023年中旬起，陸續分批落成。

惟觀乎目前啟德跑道區暫主要依靠一條陸路出入，為承豐道沿啟德橋連接承昌道，通往九龍灣一帶。據知，跑道北面的啟德D3路，即都會公園段的工程已開展，預計今年大致完成，連接前跑道末端的郵輪碼頭及前北面停機坪的沙中線啟德站，惟位於跑道區中段的住宅區仍需接駁交通工具。

回看2007年，政府為配合九龍東發展，預留用地及研究興建九龍東單軌高架鐵路（又稱單軌列車），以貫通啟德跑道區、九龍灣及觀塘商業區，並連接觀塘線及屯馬線，初時預計耗資120億元。

單軌列車研究十三年終「夭折」　發展商研替補方案

豈料構思及籌備十三年後，至2020年政府以成本高昂、技術困難等為由，宣布放棄興建，計劃「胎死腹中」，並改以電動巴士及小巴、自動行人天橋及單車徑等「多元組合」方式發展九龍東環保連接系統，令距離啟德站約半小時步程的跑道區一帶交通配套「大打折扣」，區內交通負荷問題再度惹人關注。

而在政府2020年11月決定落實取消單軌列車時，跑道區內的大部分住宅地皮經已賣出，且每呎樓面地價由1.3萬至1.9萬元不等，全是「豪宅級數」。據知，當時不少以高價投得跑道區地皮的發展商得悉單軌列車「夭折」後紛紛提出不滿。

至今年4月份，地產建設商會執委會主席、兼會德豐地產主席梁志堅向《香港01》表示，在啟德跑道區投得地皮的發展商已成立「關注組」，冀與政府商討有何替補方案，緩解區內交通問題，並委託研究團隊探討增加跑道區的交通便捷度，如在內海位置設立「水上的士」，連接西九龍、北角及中環等地區。

觀乎跑道區除了已批出的11幅私人住宅地外，另有3幅用地近日亦成功由商業地改劃做住宅，可多建合共約4,300伙，即日後跑道區將有逾1.3萬伙住宅落成，連同部分商業及酒店項目，若沒有完善的交通配套，將難以應付龐大的人口需求。