仲量聯行：地產市場缺增長動力　料今年中小型住宅樓價跌5至10%

仲量聯行今天（12日）發表上半年地產市場回顧及展望，該行指，隨著第五波疫情於今年第二季度受控，香港整體地產市場已逐漸回穩。然而礙於未通關下，市場缺乏增長動力，下半年商用物業的租賃及投資市場表現將仍然呆滯，此外，加快的加息步伐及龐大的推盤量將為住宅樓價造成壓力。

自4月放寬社交距離措施後，住宅市場交投回升，第二季度平均每月成交宗數，按季回升48%至4,975宗，不過價格呈下跌，今年第一季中小型住宅價格下跌3.9%。

土地市場方面，該行引用土木工程署的土木工程指數顯示，建築成本於2021年顯著增加10.8%後，今年第一季度再攀升3.2%。受建築成本激增及利率上升影響，預計發展商在競投土地將較以往保守，以維持總發展成本和現有的利潤率。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，由於住宅價格在未來數年將保持穩定，土地市場的市況將較為呆滯。建築成本顯著上升、加息的因素，均增加發展商所需的風險溢價，加上由於中國內地經濟增長放緩，內地發展商在港投地已經趨向保守，市場上的積極參與者更見減少。故他認為地價將維持在一個更為合理的水平。

他預計，在未來數月，平均按揭息率將繼續上升，將導致中小型住宅價格在2022年下跌5%至10%，而豪宅的價格將持平或下降5%。由於整體市況將較淡靜，下半年料以鄰近大型基建設施的住宅項目銷情最活躍。

核心區街舖租金比沙士時更低

舖位市場方面，疫情下市況轉差，商舖租賃活動近乎停頓，導致核心區街舖的空置率由去年底的15.9%升至今年6月底的17.5%。截至今年第二季度，核心區街舖的租金已從2014年第三季度的歷史高位下跌75.3%，較2003年「沙士」爆發時的低位尚要低3.6%。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧指，目前市況仍然疲弱，旅遊業的恢復時機對於商舖市場的復甦更來得重要。由於發展商在疫情期間為租戶提供了緩助措施以留住租戶，優質商場的出租率於期內保持穩定。

然而，她續指，今年將有超過240萬平方呎的優質商場新供應落成，這將為業主帶來一定程度的租金和空置率的壓力。她預計，由於核心區街舖已陸續獲承租，加上租賃活動於第二季度見回升，預計今年的商舖租金將上升0％至5％。

寫字樓方面，上半年整體寫字樓市場於期內錄得125萬平方呎的淨吸納量，整體空置率於6月底也回落至9.4%，租金跌幅於上半年也進一步收窄至0.2%。當中，中環已連續四個季度錄得租金升幅，今年上半年租金上升0.8%。

料整體寫字樓租金年內上升最多5%

仲量聯行商業部執行董事嚴威程指，寫字樓市場已漸見復甦跡象，相信下半年寫字樓淨吸納量將繼續改善，儘管今年寫字樓新供應量將達到500萬平方呎的歷來新高，將推高空置率，但愈來愈多租戶希望提升辦公室質素下，新商廈在租賃市場將極具競爭力。

他補充指，中環將是下半年的市場焦點，區內寫字樓租金已較2019年的高峰期回落28.3%，對計劃提升寫字樓質素及擴充的租戶極具吸引力。預期中環將受惠於現有租戶的需求增長，帶領整體寫字樓的租金於年內上升0％至5%。

資本市場方面，今年上半年，由於經濟及地產市場受到第五波新冠疫情影響，商用物業投資市場轉趨疲弱，總成交額較去年下半年下降37.9%至292億港元。上半年的投資物業總成交總額中，佔有約56%為工廈物業。

此外，酒店成為另一項受投資者追捧的資產，特別是尋求改建為共居空間或分層出租住宅的投資者。與去年下半年比較，今年上半年的酒店資產成交總額上升了15%。