去年11月流標　港鐵東涌配電站下月28日截標　補地價金額大跌25%

去年11月流標的東涌牽引配電站物業發展項目，港鐵（0066）今天（30日）公布，邀請發展商及/或財團就項目提交標書，7月28日下午2時正截標。市場消息透露，項目最新補地價金額約35.475億元，每呎補地價約3,776元，較去年招標回落超過12億元或25.5%。

補地價金額逾35.4億　每呎3776元

去年招標時，發展商需要提交一筆期費用，同時設有分紅比率至少15%的條款。不過最新招標條款有所調整，發展商僅需要支持定額1億元的金額，而分紅比率由發展商提出，未有設下最低水平。

張翹楚：上次太離地　是次下調屬合理

對於補地價金額由去年的逾47.65億元，大幅回落至35.475億元，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，上一次招標時的補地價金額相當「離地」，認為目前已向下調整至合理水平，相信會吸引更多發展商入標，料最終可收超過10份標書。

他預計，連同補地價及分紅等因素計，每呎樓面地價約5,300元。他又指，目前東涌區內二手樓呎價普遍介乎1.1萬至1.3萬元，較高質素的單位呎價可達1.6萬元，料發展商仍有水位。

至於美聯測量師行董事林子彬亦認為，是次補地價金額向下調整屬合理做法。他認為，最新條款較上一次門檻明顯降低「冇咁辣」，發展商不必硬食過高的補地價金額，相信可讓發展商更自由出價及提出分紅比率，認為有更靈活的競爭空間。

他預計，項目的總地價不會因為補地價金額回落而大幅下跌，個人預計連同補地價及分紅因素，料每呎樓面地價約4,500元。

補地價金額降低　發展商競爭空間更大

東涌牽引配電站項目於周二（28日）截收意向，共有31家財團遞交意向書，包括多家本地發展商，如新地（0016）、長實（1113）、信置（0083）、恒地（0012）、會德豐、英皇國際（0163）、泛海集團（0129）及資本策略地產（0497）。

項目位於東涌文東路及毗鄰東涌北公園，一條馬路之隔為大型私人屋苑映灣園。項目將建於東涌牽引配電站及其鐵路設施上方，住宅樓面面積上限約為94萬平方呎，料可提供1,400至1,800伙。

去年補地價金額47.65億　每呎逾5000元

翻查資料，港鐵東涌配電站去年曾推出市場，9月份接獲約35家發展商遞交發展意向，同年10月底截標、接獲5份標書，全屬本地發展商，同年11月宣布流標。當時有測量師認為，項目流標主要因為補地價金額超過市場預期最多兩成。項目去年推出時，補地價金額逾47.65億元，每呎補地價金額約5,072元。