專訪｜佳寧娜尹德輝：內地競爭激烈　擬三年擲30億攻香港舊樓重建

在灣仔告士打道開設潮州菜逾四十年、早年積極在內地發展的佳寧娜集團（0126），近年回流香港房地產市場。佳寧娜集團地產部董事總經理尹德輝接受《香港01》專訪表示，集團過去的資產主要分布在內地，內地與香港比例約為9比1，惟由於內地房地產市場競爭激烈，未來會加大在港投資，比例將調整至8比2、甚至7比3。

尹德輝又指，集團回流香港後，將主攻市區舊樓收購項目，並透露已設立一支收購團隊，預計未來三年每年推出一個投資額10億元的住宅重建項目，估計總投資額合共約30億元。

尹德輝：官地招標太透明

要進攻本港房地產市場，首要是增加土地儲備，尹德輝表示，目前要在港取得地皮，主要透過三個途徑，包括競投政府官地、競投港鐵發展項目或市建局重建項目，以及舊樓收購重建。他指，前兩類土地來源，通常涉及龐大資金，對集團來說並不合適。而且，近年政府及市建局均會在標售土地後公布落選標價，他認為「做法太過透明」，若果發展商中標價較次標贏太多，也不是一件好事，容易造成內部問題。

因此，尹德輝指佳寧娜暫時會集中火力在舊樓併購範疇，集團已設立收購團隊，自行負責整個收購過程，相信較市場一般發展商或財團透過中間人收樓，程序上會更快、成本更低，做法也更靈活及人性化。他進一步解釋，過去數年不少內房進駐香港，惟他們並不熟識香港市場，只可透過中間人進行市區舊樓併購，在涉及利潤因素下，其收購成本相當之高，亦造就「盲搶地」情況。

遇上天價業主　以「舊舖換新舖」協商重建

他舉例，如集團一項市區併購項目，早前遇上索取天價的舖位業主，由於叫價太進取，集團遂改變策略，向業主提出以「舊舖換新舖」的建議，即舊舖位暫時交由發展商，待完成全幢重建後，再把新舖交還予業主，最終雙方達成共識。

他認為，不是所有業主希望「吊高嚟賣」，部分業主只希望在原區保留物業，因此願意與發展商妥協。他續指，上述以「舊換新」的做法暫時只適用於舖位物業「針子戶」，對涉及數量龐大的住宅單位則較難採用。

重建舊樓具潛力　揀地是成功的一半

市區土地供應短缺，各大中小型發展商均積極透過舊樓併購，吸納市區用地，尹德輝認為此方法極具潛力。他引述數字指，現時全港有多達4萬幢樓齡超過五十年的舊樓，若在當中嚴格揀選有潛力重建、未用盡地積比率，且地盤面積大小適中、容易收購的舊樓，估計有多達1萬幢值得收購，直言「揀地是成功的一半」。

他更認為，相比政府致力推行的新發展區，舊樓重建的價值更高，因市區舊樓要轉化為新房屋供應「一定要問過小業主」，並非政府或大財團輕易能收購，情況與新界區新發展區或明日大嶼填海工程完全不同。

新政府「以結果為目標」　新界區要「再睇定啲」

新政府即將上場，實行「以結果為目標」的施政理念，尹德輝指，新界區樓市前景有必要「再睇定啲」，他預計海量供應將會湧現，且該些供應也會跟隨內地房地產發展方針，貫徹「房住不炒」的大方向。不過，對整體香港房地產市場，他仍然感樂觀，

海壇街單幢盤7月初推出　提供115伙

回流香港市場，集團首個項目為深水埗海壇街223至225A號單幢新盤，最快今年7月初開售。項目提供115伙，主打開放式戶及一房戶，另設部分平台特色戶、頂層連天台特色戶。地下至一樓為商業部分，二樓為會所。

尹德輝指，項目的開放式戶型，最細面積料至少約200平方呎，一房戶則由約300平方呎起。以目前市區新盤開價約2萬元計算，估計項目入場費約400萬元起步。

對於集團第一個住宅項目即將登場，他透露，項目於數年前已完成收購，每呎樓面地價僅約7,000元，低於一般收購價，故建築成本有所調高，由每呎4,000元調升兩成至5,000元。提高建築成本增加，是要為集團建立品牌形象，打下基礎及標準，他期望集團未來的項目「不單止要用魚翅，更加要用粗翅，猶如佳寧娜老本行潮州菜一樣，提供高質產品。」

擬與內房、基金合作合組財團收購

尹德輝又透露，集團現時仍有數個項目正在收購當中，分布在深水埗、鴨脷洲、黃大仙區。未來亦會繼續開拓收購機會。他指，現正與部分位於內地二線城市的知名發展商及房地產基金商討，未來或合組財團在港進行收購，預計集團未來可至少「一年一Project」。

除舊樓收購，佳寧娜亦看好數據中心前景，去年中斥約9,000萬元買入葵涌貨櫃碼頭路88號永得利廣場中層全層，發展為數據中心，面積逾2.3萬平方呎，內設約350個機櫃，將分期推出招租，至今暫租出約100個，每年租金收入暫約720萬元。

告士打道40年老店成功續約五年

至於集團位於灣仔告士打道、營業逾四十年的老店，尹德輝表示，舖位面積約1.5萬平方呎，自1982年起一直由佳寧娜用作潮州酒樓，早前已續約，最新租約長達五年。尹德輝透露，雖然集團餐飲酒樓未有打算擴充實體店，但未來會加強網上銷售及推廣，以配合網上零售的大方向。