內房明年上半年還債壓力大　首季到期債務達1815億元人民幣

克而瑞研究中心於周四（14日）發布報告稱，在2021年9月30日至2021年10月12日期間，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數累計下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領先。地產美元債二級市場的大幅震盪，說明了近階段中國內地房企再融資和獲現能力面臨考驗，行業信用風險加速暴露。

高壓的融資政策導致開發商的再融資難度仍在加劇。

以開發貸和信託為例，截至2021年二季度末，開發貸餘額12.3萬億元人民幣，按年增長2.8%，增速創下歷史最低值。而房地產信託餘額自從2020年後進入負增長區間，截至今年二季度末，房地產資金信託餘額2.08萬億元，按年下滑16.94%，創下歷史最大跌幅。

進入三季度，信貸和非標政策仍處高壓，9月以來審計署進駐20多家AMC（資產管理公司）嚴查違規地產融資，同時監管層也對多家信託機構和地方金交所的存續產品開展清查工作，涉房非標融資幾近暫停。

融資收緊的同時，開發商的另一條發債的融資渠道難度也在加大。

據克而瑞監測的95家樣本房企債券融資來看，2021年前三季度房企新發行債券金額按年分別為跌23.6%、增長8.3%和跌40.6%，新發行明顯縮量。疊加今年前三季度償債高峰的來臨，很多房企較難實現借新還舊，只能利用自有資金來償還舊債。2021年三季度樣本房企淨發債額減少607.4億元，而2020年同期則為734.3億元。

在銷售回款的承壓之下，疊加房企再融資壓力的加劇，開發商的現金流入也遭遇重創。

克而瑞稱，今年四季度房地產信託到期規模約1,570億元，2022年一季度到期1,248億元，二季度到期1,673億元，每季度平均到期規模接近1,500億元，到期壓力雖較前期高峰時期有所緩和，但在現金流緊縮的當下償還仍有壓力。

另外，2020年下半年開始迎來房企信用債到期潮。

根據克而瑞監測的95家樣本房企債券到期和回售情況來看，2021年前三季度每季度平均到期規模2151億元，而四季度到期情況稍有放緩，到期規模1,384億元，按年減少27.5%；2022年上半年償還壓力依舊較大，一季度到期規模1,815億元，二季度到期1,689億元。

從具體企業來看，四季度即將到期的信用債中77.7%主體均是民企，以上民企中TOP30佔比68.6%，TOP31-50佔比10.6%，TOP51-100佔比16.5%，TOP100+佔比4.3%，到期壓力向規模房企集中。

克而瑞認為，在當前政策全面高壓、銷售下行、融資收緊、資金鍊承壓的背景下，房企自救壓力很大。政策變化可能會對居民按揭貸款做出邊際調整，改善房企銷售回款情況；倘若四季度融資政策不發生邊際放鬆，未來房企違約風險可能仍將接踵而至。