中環新海濱商業地本周五截標　估值最高逾600億　流標機會低

中環新海濱3號（民耀街）商業地，去年12月18日推出招標，將於本周五（18日）中午截標。綜合市場對地皮的最新估值，個別高達約645億元，勢問鼎本港歷來金額最貴的用地，每呎樓面地價上限高達4萬元。

有市場人士預計，是次採用「雙信封」形式招標，非價高者得，除考慮發展商出價因素，項目的規劃設計亦佔一半評分，估計流標機會較低。另有測量師預期，區內的大地主或願意支付溢價競投。

資料顯示，上述地盤面積51.6萬平方呎，預計提供達184.3萬平方呎樓面，主要作商業及零售用途，亦要提供休憩設施，其中22.8萬平方呎樓面需要用作興建停車場及政府、機構或社區用途。扣除相關面積後，實際餘下約161萬平方呎商業樓面。

最遲11月中揭標　與截標時間相距五個月

地皮以龍和道作界線，分為北面 （Site A） 及南面 （Site B） 兩部分，現時位於Site B的郵政總局及天星碼頭停車場將會重置。而中標財團必須興建一所新郵局、提供325個車位的公眾停車場及兩間公廁。

其中新郵局必須於2027年底前完工後無償交回政府。今次由於採用「雙信封制」，政府評審標書時間較長，賣地章程顯示地皮最遲可於今年11月12日才公布結果，距離截標時間長達五個月。

中原工商舖上調估值5%至每呎4萬

雖說地皮非價高者得，但綜合市場就地皮的最新估值亦相當進取。以實際商業樓面約161萬平方呎計算，上述地皮的估值由約370億至645億元不等，預計每呎樓面地價約2.3萬至4萬元，以總價計，勢成本港歷來最貴重地皮。以此幅地皮的估值上限645億元計，已足夠向全港750萬名市民每人派發8,600元。

個別市場人士對上述商業地王的估值略為調升。中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，該行今年初預計上述地皮的樓面地價約3.8萬元，不過近月整體經濟環境開始有改善，寫字樓市場亦由低谷略為好轉，故最新調整估值至每呎樓面地價約4萬元，較年初升約5%。

泓亮張翹楚：料區內大地主願付溢價投地

事實上，上月銅鑼灣加路連山道商業地以高價批出，利好商廈市況。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，上月希慎興業（0014）及華懋合組財團以197.78億元高價奪得加路連山道地皮，反映發展商願意付出溢價取得重要地皮。

張翹楚續指，是次中環商業地相信也會出現類近情況，如擁有中環國際金融中心權益的新地（0016）及恒地（0012），以及在中環擁有多幢商廈的置地公司，也有機會付出溢價投地。他預計，該商業地每呎樓面地價約3.4萬元。

萊坊林浩文：政府應解釋中標原因

至於萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文預計，中環商業地將吸引3至5家發展商或財團入標，除本地大型發展商外，部份會以合組財團入標，或中標後引入策略性投資者。他指，雖然現時不是出售大型商業地皮的最好時機，但以庫房收益及中區長遠發展，亦理解政府做法。如用地成功出售，可增加市場信心，又認為以「雙信封」形式招標的流標機會較低。

林浩文又指出，雙信封招標形式是可行，但希望政府可解釋中標的項目規劃及發展內容和中標原因，以釋除市場疑慮。估值方面，林氏預計每呎樓面地價約2.3萬至2.5萬元，估值約370億至400億元，總投資額約550億至650億元。長期租金回報率約3％至4%，資金回收期約25年至30年。

華坊梁沛泓：財團或提交兩個方案供選擇

由於項目設計評分佔相當重要比重，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，不排除單一財團會遞交兩個或以上的不同方案，讓評審作選擇。他舉例說，個別財團可提供一個地價較高、但拆卸地盤內的建築物（包括郵政總局及天星碼頭停車場）方案，另提交一個地價較低，但保留相關建築物的方案。

翻查資料，該商業地盤內的郵政總局，與香港大會堂、及已拆卸的皇后碼頭屬同一時期的建築，具歷史價值。不過，前建築署高級建築師馮永基在2017年指，該郵政總局稱不上是「精彩建築」，沒有保留價值。及後就郵政總局，以至整個愛丁堡建築群的保育去留，再引起社會討論。

業界人士指，由於3號用地受高度限制，須採梯級式設計，高度向海濱方向遞減，而郵局的位置為可發展的最高點，郵局的去留將影響項目日後的樓面面積、發展潛力及價值。