街市生意旺場　舖位租值卻倒插一成　分析：料未來數年現蝕讓潮

肺炎疫情下，街市生意轉旺，吸引零售商高價吸納民生區地舖，部分甚至由租轉買，「升呢」做業主。不過，據差估署公布的2021年至2022年度應課差餉租值數字，部分以高價易手、或獲高價搶租的民生區舖位，新一年度租值未見錄升幅，個別更「插水」約一成。

過去多次涉足民生區舖市的投資者李根興認為，街市舖租金已經見頂，今年才高價入市的投資者需小心，隨時在高位「摸頂」，他相信未來數年將陸續出現街市舖位蝕讓個案。

筲箕灣街市舖租值挫一成

疫情下，民生區的街市、超市生意均錄大幅增長，惟翻查差估署資料，該些地區的舖位租值，均未見錄升幅。如今年3月份，由建華集團行政總裁凌偉業以約5,700萬元購入的筲箕灣金華街23號地舖，新一年度的租值為88.8萬元，較上一年度的98.4萬元回落9.76%。該舖位面積約1,000平方呎，由主力售內地直銷菜的「新界仔」承租。

而由新界仔今年2月份以約2,410萬元購入的天水圍商場俊宏軒地下L21號舖，新一年度租值為63.6萬元，按年持平，該舖面積約434平方呎，同樣原由菜檔新界仔承租，現購入舖位「升呢」做業主。

粉嶺聯安街地舖租值按年跌5%

至於新界仔在2020年6月以高價2,950萬元購入的粉嶺聯安街17號地下1舖及閣樓，新一年的租值為41.4萬元，按年同樣持平。

舖位建築呎價達7.8萬元，若以實用面積計，每呎更高達13萬元，呎價水平已貼近核心零售區地舖。不過，上述聯安街舖位鄰近的2號、3號及4號舖，新一年度租值均出現下跌，按年回落4.9%至5.24%，租值介乎21.72萬至23.28萬元。

家農高價搶租　大埔單邊舖租值按年跌4.3%

與「新街市大王」建華集團關係密切的連鎖菜檔家農，近年在民生區崛起，不斷擴充。今年3月，家農以5,000萬元購入天水圍俊宏軒街市L19及L20地下孖舖，呎價高達逾7萬元。兩舖的新租值合共為127.2萬元，按年未有變動。

除巨額買舖外，家農亦以高價搶租舖位，如今年年初，家農以每月約50萬元搶租大埔大榮里48號地下A號舖，較舊租金高出25%，呎租高達208元，與尖沙咀海防道相若。雖然家農以高價搶租，但翻查差估署資料，該舖位新一年租值為396萬元，較對上一年的414萬元回落4.35%。

李根興：街市舖租已見頂

而「平民超市」佳寶食品超級市場老闆林曉毅，今年初以1.05億元沽出的天水圍俊宏軒1樓101至102號舖，新租值為546萬元，按年不變。該舖位面積約9,296平方呎，接手買家為樓上燕窩莊的兩位董事侯君俠及侯君剛。

對於不少街市舖位租值走勢持平或出現下跌，盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興認為，情況反映租金已見頂。「大時大節個個都衝去街市買餸，租金（街市舖）梗係見頂啦。」他指，假若疫情放緩，年底市民可自由往海外旅行，街市舖位租金定將回落。

李根興：現買街市舖　如同高峰期買羅素街舖

近一至兩年，不少投資者率先買入街市舖位，李氏認為，今年入市買街市舖的投資者才算是「摸頂」。他續指，「而家個情況就好似2013年、2014年，好多買家衝去買銅鑼灣羅素街、波斯富街啲舖，你信我啦，過多幾年就好多蝕讓出現。」

李根興指，過往買街市舖位，普遍可享回報3至5厘，目前已經回落至2厘多，街市舖的吸引力已有所回落。