發展商寶聲資產估值急跌40億　陳耀璋：大孖沙蝕讓因銀行落雨收遮

疫情持續一年多，經濟市道仍然低迷，各類物業如商舖、寫字樓等資產價格已由高位顯著回落，部分「大孖沙」的身家也「大縮水」。本港老牌發展商之一的寶聲集團董事長陳耀璋（Anson）接受《香港01》專訪時，直言寶聲集團的資產估值也由高位約240億元急跌至目前約200億元。

他認為，近一年個別資深投資者也要蝕賣物業，主要因受銀行施壓所致、「落雨收遮」而要低價沽貨。手持大量舖位的他，對於未來零售前景也不感樂觀，認為單靠本地消費力，完全無法支撐核心區商戶的生意，加上「網上購物老齡化」，消費模式改變等，將對核心零售區舖市構成一大挑戰。

由知名教育家及慈善家陳樹渠創辦的寶聲集團，為本港老牌發展商之一，在港持有逾百伙住宅、工商舖及酒店等作長線收租，另於海外也有進行物業投資。在2016年至2018年期間，受惠整個物業市場的價格大幅颷升，集團2019年初的物業資產總額亦達至約240億元高峰水平。

不過，陳耀璋指，自2019年年中出現反修例風波，至去年新冠疫情爆發，疫情持續近一年，屬預期之外，集團的資產總值也跌至約200億元，不過負債比率僅佔總資產的一成，且擁充足現金流，財政仍然穩健。

旅客歸零　單靠本地消費力難支撐商戶

對於過去一年投資物業市場上，不乏「大孖沙」或資深投資者要「損手」離場，或以「蝕讓價」放售旗下物業，陳耀璋認為主要是由於「銀行施壓」。「初初以為疫情會好似沙士（SARS），半年就搞掂，點知今次疫情令全世界封關，國際客、國內客全部歸零，過左一年都仲未搞掂。」他認為，單靠本地人口的消費力，根本無法支撐核心區商戶的生意，舖位租金承受大衝擊，舖位跌租五成至六成的個案比比皆是，資產價格也隨之而走下坡。

他又指，疫情下銀行未必「call loan」（要求業主提前還款），但會向業主施加壓力，「甚至煩住你、要你減債，好多老牌投資者都中招。」

先母常言「銀行最叻落雨收遮」

說到銀行施壓，陳耀璋憶起其先母、即寶聲集團前主席陳麗玲，常言銀行最叻「落雨收遮」。「落雨擔遮，即係指落雨擔住把遮，幫你擋雨的『死黨』老友，但媽媽未過身時成日教我一句，銀行最叻係『落雨收遮』，銀行絕對唔係你嘅『死黨』，佢地（銀行）喺經濟好果陣不停叫你借多啲，有啲人會雄心萬丈而中計，高位買左好多嘢、負債率高到六成、七成，咪中晒計囉」。

他續指，「今次疫情好多老牌大孖沙損手，尤其是高槓桿、或近年大手入貨果啲。例如數年前，高調話要擴充至5,000間酒店房的投資老手第二代接班人，投資左200億以上，結果酒店業成為（受疫情影響）重災區。」

「又有一個本來好保守的物業大王，80幾歲人咁勇猛喺香港富豪手上買十幾層中環甲廈，每層都3萬幾蚊一呎，結果商廈都變左重災區。依家甲、乙廈租金暴跌、空置率高，而且長遠好多企業開始習慣在家工作，遲啲對寫字樓需求可能再減少。」

網上購物老齡化　零售商舖前景不樂觀

對於未來的零售市道前景，陳耀璋不感樂觀。他指，零售舖位現正處於低位，低潮會維持多久很視乎疫情走勢，然而，核心零售街道正面臨一個「網上購物老齡化」的挑戰。他解釋，過去多年網上消費屬年輕人的玩意，大部分中年人及長者也不太熱衷。

但過去一年疫情嚴峻，不少長者為減低感染風險，被逼學習如何網上購物。「呢一種消費模式過往係內地比較普及，但依家已經蔓延至香港。」他以自己作例子，坦言過往甚少在網上購物，但過去一年首次花費逾萬元，購入一隻瑞士製手錶，亦不排除未來會再於網絡購買其他奢侈品。

市面蝕讓個案僅限於「假豪宅」

舖位、商廈抵受不著疫情的衝擊，住宅市場早前亦偶現蝕讓成交，陳耀璋稱，市面上個別蝕讓只因業主「中伏」買錯「假豪宅」，真正的傳統豪宅並未受到影響。他補充指，「真‧豪宅」從來只集中於港島山頂、西半山、東半山、淺水灣等，而九龍區則有何文田、加多利山、九龍塘、畢架山等，其他自稱為豪宅的通通都是「假豪宅」。這些「假豪宅」的蝕讓個案不會影響「真豪宅」的市場。

近月，先後有多名內地科網新貴來港購入頂級豪宅，動輒斥逾億元，又或以天價租住洋房物業。陳耀璋認為，這批內地富豪大部分也相當精明，並非像過往的「土豪」或「暴發戶」。