新地以逾422億　奪西九高鐵站上蓋商業地王　成交價破官地紀錄

西九高鐵站上蓋的商業地王，最終僅獲收三份標書，市場一片憂慮「流標」的情況下，地政總署公布，最終由新鴻基地產（00016），以422.32億元投得，每方呎樓面地價13,345元，成交價破官地紀錄。

西九高鐵站上蓋商業項目為近年最大規劃的單一商業地皮，地皮面積64.3萬方呎，可建樓面316.4萬方呎，指定作非工業用途。不過因應近日市況轉差，當日只收得三份標書，當中包括長實地產（1113）及新鴻基地產（0016）；另外信和置業（0083）﹑恒基地產（0012）﹑九龍倉置業（1997）﹑華人置業（0127）及利福國際 （1212）合作入標。

另一方面，亦有測量師行因應市況調低地皮估值，綜合業界估計，地皮估值由最初高達千億元，大幅下調至約316.46億至791.2億元，每方呎樓面地價約1萬至2.25萬元。

林浩文：長期租金回報率逾3厘

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，中標價比預期略低，但屬合理水平，反映發展商對優質商業項目的渴求及對後市仍有信心。

他認為，發展規模大及資金回收期長，屬大型發展商「必爭之地」及有「戰略性」位置，估計以長線投資及收租為主。中標發展商精於商業項目發展及有豐富的營運及管理經驗，估計這地皮會發展成「高端綜合項目」。不管近月香港的情況，這地皮總投資雖然很高很貴，但絕對「唔會買錯」。

他預料，長期租金回報率約3至3.5%，估計資金回收期約20至30年；總投資額約650至700億元。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝就指，中標價在現時本地經濟不明朗氣氛之下可算是市場預期之內。估計項目將發展成超甲級寫字樓及高檔商場用途為主，寫字樓落成後，將會為中區寫字樓租戶提供多一個選擇。

張競達﹕發展商出價保守

中原地產測量師張競達指，西九龍高鐵站商業地最終以422.32億元批出，樓面地價達1.33萬元，低於預期一段距離。他認為，始終商業地風險較高，出租物業較受經濟影響，相信截標時市場仍受本地政治事件及中美貿易戰影響，故發展商出價保守，對後市仍然審慎。

張競達稱，以1.33萬樓面地價連同建築成本計算，相信物業落成後呎租需達50元才可回本。他又指，同區甲級商廈ICC呎租曾高達100元，但西九龍高鐵站商業地或「差少少」，故料日後租金有一定壓力。

美聯工商舖﹕料總投資額逾600億元

美聯工商舖指出，對發展商而言今次中標價屬「筍價」，預料新地會持有項目作長線投資。參考新地系內的九龍站環貿易廣場（ICC），預料項目落成後，每呎租金約100元，可以吸引外資及中資企業承租。由於項目鄰近ICC，相信可產生協同效應。

該行又預期，新地將興建「地標式甲廈」，連同建築成本及利息待，總投資額將超過600億元，樓面呎價逾1.9萬元。