萊坊料啟德住宅地估值最高達229億元　全年政府賣地收入達1200億

新的純住宅地王及價值可達千億的高鐵西九龍站的商業地王，政府會在下季推出。萊坊予位於啟德的住宅地估值達229億元，屯門住宅地估值為2.5億元。至於高鐵西九龍商業地，最高估值更達1,100億元。

啟德地皮地盤面積為19.7萬平方呎，可建樓面面積為120.5萬平方呎，每呎樓面地價介乎1.75至1.9萬元，總地價介乎211至229億元。屯門住宅地方面，地盤面積為1.07萬平方呎，可建樓面面積為3.5萬平方呎，以每呎樓面呎價介乎6,000至7,000元計算，地價為2.1至2.5億。兩幅地合共可提供1,350伙。

對於政府下季只推出2幅住宅地，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指出，與估計一樣，地皮供應不多，估計下半年政府未必以太快速度賣地。雖然土地供應似有減少，透過分析，從2019至2023年住宅供應是足夠，亦可應付市場需求，這方面唔太擔心。

未來市況對發展商的現金流更具挑戰

他又預期估計今年下半年地價相對平穩，在許多的不穏定因素下。發展商「各自計數」，但估計在出價上「唔會太進取」。但值得注意的是這段時間「可能是中資拿地的好時機」。近年地價貴﹑賣樓速度不會太快，這正考驗各發展商的現金流、持貨能力及對後市的態度，估計發展商在未來買地時會更有「選擇性」及「策略性」。

他預計現財年政府賣地收入介乎1,100至1,200億元 ，與上年度賣地收益1,220億元相若。他估計未來2至3年的住宅供應充足，惟在中﹑長線是一大問號。在增加土地供應上對政府而言是一重大挑戰。

港鐵黃竹坑站上蓋第四期項目，亦會在下季招標，預料可以提供800伙。萊坊預期項目每呎樓面地價介乎1.8至2萬元。

料西九商業地王只獲2至4份標書

至於西九龍商業地王，林浩文預期地價介乎$790至$1,100億，投資要$1,000至1400億元。他預料項目長期租金回報率約2.5至3%。由於項目投資額太大，估計只有2至4個發展商入標，亦大多以合組財團形式以分散發展風險。

除了上述提及的地王外，亦會重推遭到高銀金融（0530）放棄的啟德商業地王，兩幅商業地可以提供400萬平方呎商業用地。