買家自製首置客身份　慳逾1750萬辣稅　5大「騎呢位」逐一破解

政府為調控樓市，「辣稅」撤下無期，買家利用內部轉讓或「借人頭」方式，自製「首置客」身份，避過15%住宅物業印花稅，已不是新鮮事。最近一宗，有九龍塘業主將聯名物業「甩名」予近親，回復「首置身」後，再斥資逾1.7億元買入九肚山洋房，慳稅逾1,750萬元。
《香港01》記者綜合目前市場流傳的兩大「慳稅」大法，即「內部轉讓」及「借人頭」，拆解當中的「騎呢位」，其實涉及不少操作及法律風險。

為壓抑「炒風」，政府自2010年11月起，推出多項樓市「辣招」，包括2016年11月將住宅物業印花稅稅率由原來累進稅率，劃一至樓價的15%，首置或換樓人士則可豁免。簡單舉例，準買家本身已有一個物業，若想再買多一個市值600萬元的單位，就需付15%稅率，即90萬元，遠高於首置客僅須支付3%的稅率，即18萬元。

新、舊稅款差距巨大，投資者惟有各出奇謀，期望「回復」首置客身份﹙買某一個物業時，手上無任何以個人名義擁有的物業﹚，好讓再置業時只需付舊累進稅率，以便「慳得就慳」。

借「甩名」、「轉名」重回首置客身份    

目前市場見得最多的方法，就是透過近親之間內部轉讓方式，讓業主無須「沽出」原來擁有之單位，即可回復「首置身」。

所謂「內部轉讓」大致可分為兩種，一種是「甩名」（或稱除名），即將聯名擁有的單位，改為一人擁有，例如夫婦共同擁有的單位，丈夫「甩名」後由太太獨自持有。另一種是「轉名」，例如丈夫將個人名義擁有的單位，轉給太太個人擁有。值得一提的是，這種內部轉讓只適用於直系親屬，即父母、子女、或配偶，而且必須使用「買賣」方式進行，才可以令受讓人即使已擁有多個物業，在「買入」物業時，亦能夠享用舊有稅率制，而非15%稅率。

最新一宗「大刁」是，據《經濟日報》報道，九肚山澐灃一幢洋房買家，將本來與家人共同持有九龍塘畢架山一號一個4房大單位，於去年11月8日以5,000萬元，以內部轉讓形式售予另一名業主，成功自製首置身份。該名業主在回復「處子之身」後不足兩星期，便以1.74億元購入澐灃洋房，僅付樓價4.25%的印花稅，即約739.7萬元，相對於支付樓價15%的印花稅及轉讓成本，「慳稅」1,765萬元！

其實，借「內部轉讓」重拾首置客身份已不算新鮮事。據Q房網統計，去年二手註冊中，有4,578宗屬內部轉讓，佔比高達10.78%，即代表每10宗二手交易，就有1宗屬內部轉讓。不過，「內部轉讓」手法看似簡單，當中「騎呢位」着實不少，容易踩中法律禁區。

「騎呢位」​一、轉名無限     按揭有限 

首先，內部轉讓容易，但都要留心按揭貸款問題。以「甩名」為例，假設夫妻二人聯名擁有一個價值600萬元的單位，丈夫將舊有單位「甩名」予太太，而「甩名」印花稅按樓價一半，即300萬元去計算，妻子只須付4.5萬元，助丈夫重拾「首置身」。但利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，一旦單位仍有按揭「跟身」，經內部轉讓時亦要重新申請按揭，換言之要為物業重新估值及銀行的壓力測試。

用上述的例子去看，轉讓後太太需申請新一份按揭，但如果太太沒有工作收入的話，有可能因過不到壓力測試而「借唔足」，黃詠欣因而笑言，這種招數只在有錢人的世界中十分常見，「轉名最麻煩是有按揭限制，但有錢人可以一筆過買樓。我沒有特別去問，但經常聽到同事講，老公完成交易後，（再買）就甩畀太太。」

「騎呢位」​二、被轉讓單位     3年內沽出仍要付SSD

目前，本港稅務局並沒有完成正式轉名手續的期限，因此夫妻簽定臨約後，律師樓登記到田土廳，物業進入等待業權轉移的狀態後，丈夫經宣誓，其「首置」身份隨即恢復，因此轉名的成交日，可以拖得好長，等家人有充分時間處理樓按問題。不過一直不完成轉名程序的話，該單位便不能出租，物業不能放賣，而正式轉名手續完成前，舊按揭仍然「入丈夫數」，再買的話就要計算承擔兩項按揭貸款的壓力測試。

黃詠欣亦指出，現時很多家庭即使沒有再置業的需要，轉按時都會將單位轉讓予直系親屬，「可以空出一個首置名額，將來有多一些彈性。」

順道一提，即使單位成功「過戶」，政府也要重新計算徵收額外印花稅（SSD）3年的年期限制，「如果單位買了兩年後就轉讓予太太，太太到時要賣樓，就要再等3年先可鬆綁。」換言之，在這個情景下，被轉讓的單位被「綁」5年。

「騎呢位」​三、成交價過低     恐被列作「事故樓」或「送契樓」

無論是甩名，抑或轉名，均須按樓價支付印花稅，業主當然想定一個比市價低的「成交價」，以減少稅款支出。黃詠欣提醒，若果單位仍有承造按揭，成交價太「低水」的話，業主有機會被銀行「踢契」。

她續稱，即使單位已供斷，如果「成交價」遠低於市價，日後想造按揭，隨時面對另一風險——銀行有機會將單位當作「事故樓」或「送契樓」。她解釋︰「一般低約20%，我們都會提醒客人。當然外圍市況有問題，好似去年7月樓價高企，到11月時已經回落，這種情況（出現較低估值）是可以理解。但風平浪靜時都估到值咁低，銀行有理由懷疑是單位是『事故樓』或『送契樓』，未必批到按揭。如果被標籤為送契樓的話，5年內更不可能申請到按揭。」

「騎呢位」四、「斬件」甩名     或招稅局調查

為減少稅款支出，市傳一種斬件「甩名」方法。以聯名物業約值800萬元計，其中一方分兩次「甩名」，第一次甩200萬元，令業權降至25%，之後再「甩」走餘下200萬元，業權最終歸零，而2次轉名印花稅，每次只需付100元；反之，若果一次過進行的話，就要支付9萬元。

律師孫楚雍指出，的確會有業主分批將業權轉名，「你可能因為某原因，沒有一次過分業權，過了幾個月之後先再分那25%，稅務局會就個別情況去調查及把關，你要有合理的解釋。」

不過他又提醒，稅務局有可能就上述兩大「奇招」﹙「成交價」過低 及「斬件」甩名 ﹚，懷疑相關人士並非「代表自己行事」。翻查資料，目前印花稅署要求有關的購買人或承讓人作出法定聲明，確認他們在有關交易中屬「代表自己行事的香港永久性居民」，而並非在交易中代表其他人行事，以獲得有關的買家印花稅豁免。

「騎呢位」五、借長者「人頭」避稅

另外，早前信置（083）旗下新盤觀塘新盤凱滙，首日開售時，一名98歲婆婆以約1,900萬元購入項目4房單位，同時亦一名92歲伯伯入市。這類「長者級」的買家，同樣可以用「首置」身份置業，本身有物業的準買家，大可利用他們的「首置」身份買樓，不過大多長者屬退休人士，若果不是「Full Pay」入市，承造按揭方面有一定的難度。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓曾經撰文指，長者申請按揭時，一般限制較多，銀行會以75年或80年，減去人齡或樓齡計算可承造按揭的年期，並以較低者為批核結果。她舉例說，一位按揭申請者為60歲，而物業樓齡為50年，銀行使用「80 減」作最長按揭年期，銀行只會以「80減60歲」批出20年的貸款年期，亦意味著，該位98歲婆婆，幾可肯定不獲銀行批出貸款。

至於另一個方法，就是長者聯同借貸人一同向銀行申請按揭，並由借貸人負責日後供款，黃詠欣稱，若要申請高成數按揭，就要由直系親屬擔任申請人，甚至變成「聯名借款人」；若果只是「朋友」身份，亦可申請按揭，惟獲批的成數未必太高；而銀行決定是否批出貸款時，會衡量借貸人的財力及經過銀行壓力測試等程序，與一般程序分別不大。