【星之谷】夫婦買第二層樓贈愛子入息唔夠計?一招貸款額暴增兩成

2024年即將過去，回顧過去一年，樓市稅務和按揭限制大為減少，大方向是鼓勵投資者入市或業主擁有多一層物業。適逢近月利率下調，有持有聯名物業夫婦擬購入心儀物業贈即將大學畢業的兒子，但收入卻不夠計，究竟如何是好？

以往仍有辣稅的年代，買第二層樓需繳7.5%至15%從價印花稅；有按揭在身，按揭成數需要減一成，而且入息要求更為嚴格；不過由於今年政府取消辣稅，加上投資物業按揭成數上限調整至7成，同時供款與入息比率要求劃一至5成，故此聯名業主毋須再「甩名」。

貸款額760萬增至930萬

何生（化名）及其妻子本身在香港島聯名持有一個物業自住，眼見近日按揭利率下調，何生打算用個人名義，在同區附近屋苑買入一層單位，讓即將大學畢業的兒子未來能夠擁有自己的私人空間。

何生目前每月薪金10萬元，而聯名物業每月供款1.5萬元，由於他已有按揭在身，故銀行計算其借款能力時，需扣減其聯名物業的全數供款，以現時實際按揭年利率3.625厘、還款期30年計，何生最高貸款額約為760萬元。

不過，這筆貸款額仍然不夠讓他購入心儀物業，遂向筆者求救。筆者提出有個別銀行在審批入息時，可以僅計算聯名物業一半供款，以較寬鬆的審批方式增加貸款額。

何生聽畢這個消息後大喜，因為以上述同一個按揭利率及還款期計算，何生最高貸款額即時增約兩成，至約930萬元，足夠購買心儀單位有餘。

不過要注意的是，第二層物業不能申請按揭保險，換言之，何生新造按揭最高只能借到樓價7成貸款。

另外，何生和何太必須是其聯名持有物業的共同借款人；反之，如果是何太屬業主，何生為擔保人，每月供款則仍然需要全部計算入新買物業按揭的供款與入息比率當中，未能提升貸款額。

共同借款人與擔保人最大分別在於債務上限。一旦業主拖欠款項時，按揭銀行容許擔保人有擔保上限，通常是按揭貸款額，超出貸款額以外的欠款銀行都不能追討擔保人；相反，共同借款人則沒有擔保上限。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）