樓市是否見底　信心是關鍵因素　U型反彈出現　甲廈商舖成交頻

不少讀者認為筆者轉軚看好樓市，是因為近日我買了物業，所以開始唱好。沒錯，過去幾年筆者都較為看淡樓市，直到近期的確開始轉為看好，但嚴格來說，並非我買了樓才看好後市，而是因為看好後市才去買樓投資。我對香港未來有信心，因此也看好後市，真金白銀的投資就是最好的證明。正如社會各界近期不斷呼籲本港財團投地，港府又帶領85家大型企業老板級人馬參觀北部都會區，要求他們簽下投資意向書支持及參與北部發展，都是希望這些財團能像我一樣，真正對香港投下信心的一票。

樓市是否見底，信心是關鍵因素，如果大家都沒有信心，都不買物業，財團也不競投土地，那麼樓市缺乏買家，樓價自然下跌；相反如果大家都有信心，都想買樓，地產商又肯落標買地，那麼樓市受買家追棒，樓價又自然能夠止跌回升。一個人的投資決定可能需要深思熟慮，但整個樓市的升與跌，卻往往就在一念之差間產生。過去幾年，可以說自2019年開始的五年多時間，樓市基本上都充滿悲觀情緒，從成交量的長期萎縮和樓價的顯著下跌，加上中小企業出現的財政困難，大家不難理解其實我們已經經歷了一段頗長的艱難歲月。

10萬億救市　保資產不爆破

經濟有循環周期，股市也是，樓市當然更是。經過五年多時間的折騰，今天美國、日本和新加坡等地股市倍數上揚，樓價也大幅攀升，唯有中國內地和香港斯人獨憔悴，樓股皆暴跌，也引致大量民營中小企業因爲財困出現倒閉潮。先別說香港股市，只說樓市，住宅平均跌幅達到3成，而工商舖更大跌4至5成，甚至6成，跌幅驚人。面對如此狀況，大多數買家見之卻步，望樓興嘆，然而小數聰明的買家開始買進，我們常說的「高沽低揸」，其實也適用於樓市，投資行動都應該在價格低迷時進行。

網民淡友會說，現在的環境樓價還會進一步下調。其實也有可能，筆者的算法是在今天的價格買進後，往後上升的空間大還是下跌的風險大？筆者相信今天的價格已經見底，再下調的空間非常有限，後市或會出現U型發展，至於U的底部有多長，不敢肯定，要似乎不同因素而定。內地10萬億元的救市措施如此龐大，市場不可能沒有反應，時間會慢慢告訴大家答案，這個巨大的量化寬鬆政策，就像08年出現金融海啸的美國那樣，以大印鈔票來解決經濟危機，支撐股市和樓市，使資產價格沒有大跌，美國當時也是靠這一絕招，成功挽救了經濟。

歐美高管入市　帶來什麼信息？

近日有不少金融機構和投行基金公司的老總，屬於歐美籍高管人士，他們大款地入市買樓，帶來了什麼信息？就是金融機構要開始重新聘請員工，以及將大量回歸港島甲級商廈。那麼從投資角度來看，哪一類物業更值得投資？「從哪裡跌倒就從哪裡爬起來！」甲級寫字樓跌得最多，就在甲級商廈裏尋寶，一些在高峰時期價值每呎5萬至6萬元的甲級寫字樓，處於港島核心區灣仔北至中上環一帶，可供出售的只有10幢8幢，當年甲廈價格與超級毫宅同價，今天每呎售價只需1.5萬至2萬元，非常吸引。

所謂物極必反，谷底終有反彈時，香港是國際金融中心排名三甲的大都市，大家應該去了解一下全球國際金融中心的股市和樓市情況。你會相信網路上的負評，還是著名金融投資者的眼光？春江水暖鴨先知，近期不少投資者開始趁低吸納商廈與商舖物業，大型金融機構和中資財團已經出手，成交十分頻密，他們並非在炒樓影響民生，是在支持香港經濟。今日勇於投資香港的人，既可作為自用或中長線投資，也可支援疲弱的工商舖市場，大家都有共同的理念，就是要幫助經濟復甦，同時也對香港前景充滿信心！

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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