樓價跌上車人更少　上車階梯缺口不斷生產劏房族｜汪敦敬

樓價太高，當然不是好事，但樓價跌下來，就一定是更好的事嗎？樓價高上不到車，當然不是好事！但請問樓價跌是否代表多了人上到車呢？

事實上每次樓價下跌，港人都憂心忡忡！甚至許多時出現百業蕭條！事實上，樓價下跌，買樓的人更少！只有很少人可以享受到平價時段！大部份人都在樓價跌的時候等待樓市再次起動才肯下定決心去入市，不少最後都望門興嘆！大多數人錯過了入市的原因是因為「怕」，是「怕」買了之後樓價再下跌；另外一些人是因為「貪」，想樓價再跌多一點才買，結果也是錯過了，所以樓價跌是不可解決普遍人上不到車的問題！因此每次筆者聽到有官員對樓價下跌表示沾沾自喜，認為樓市問題正在改善，我都會有點心寒！

許多人不知道，所謂將未來十年公私營房屋新供應比例以七三比去分配發展，其實等同是一個超高地價政策，即是實際用三成的私人賣地去支持七成的公營房屋，但當然樓價跌到現在水平，在跌的過程之中，其實息口與每年大概6%建築成本的通脹，已經和現在的樓價差不多了，即是說地價已經蒸發了，到了現在賣地成績慘淡，原本是七三比去分配發展已「計唔掂數」，可能是一個胎死腹中的高地價政策。大家包括政府都應該明白其實私樓和公屋等資助房屋在同一個「命運共同體」裡面！私樓死，公營房屋亦失去了生命之源！樓市發展得健康，政府施政才有充足的經費！有些官員說得輕鬆，說可以發債！這種態度才令筆者感到更心寒，發債不可以解決問題，只是逃避問題，最終要公私營房屋共同體的生產鏈得到健康發展，問題才解決，在這拖延的過程裡面發債是一個「沉沒成本」（sunk cost），無論拖幾長時間也好，最後要理順私樓價格健康才能令到香港財政健康！

有人就說香港太倚賴房地產了，應該開發其他稅項！追求不依賴是一個理想，開發其他稅項亦可以去研究，但是大家要面對現實，香港是一個大都會，猶如一架核能推動的航空母艦一樣，想用核能以外的其他能源去推動，幫補一下是可以的，但如果想替代房地產的財務功能，起碼在未來十年、二十年都是過於天真！

香港房地產，一榮萬物俱榮！一枯萬念俱灰！有如80至90年代在樓市向好之下，平衡到其他上車階梯也健康才是正確之法！樓市可以逐步上升，草根可上到公屋、公屋居民上到居屋、居屋給予到住戶機制上到私樓、私樓可以樓換樓換三房、三房業主可以換優質屋苑，優質屋苑可以換上初級豪宅！樓價升，但人人上到車，這才是解決問題的良方，現在用的九成按揭保險正暗地裡造成一班人上不到車！因為其用了商業原則去審批，會衍生出了一班夾心中的夾心，加上入息要求的屏障，增加了審批按揭不合格的人，他們抽居屋亦不容易，也沒有資格申請公屋，當這群人不斷聚積，加上我們又遇上了西方在網上灌輸的「攬炒文化」，港人又怎會平靜？我們應該用徹底的方法，徹底的方法其實一向有存在，就是重啟置業資助貸款計劃，即是給真正從未置業的港人低息借貸首期的上車機會！徹底解決問題是很重要，因為不徹底會製造更多夾心中的夾心，即是上不到公屋、抽不到居屋、又過不到入息要求買私樓，已經因為不徹底解決而聚積二十年了！而他們很多正正是住劏房人士，要解決劏房問題，讓他們上車才是上上之策。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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