港府理財不審慎　恐發債輕率妄加稅｜汪敦敬

在網上見到一個網紅的分享，內容大概是這樣：「你看這個人民幣是100元紙幣，我現在把它摺成飛機的樣子，我賣出去105元，我便賺了五元的加工費，這就是市場成交的運作，我賺了五年塊錢，但是有些人把這個飛機賣95元，你說是甚麼原因？是他傻嗎？還有一個可能，這張錢是假的，他才會賣95元，對吧？」

十分諷刺，以上的描述令筆者想起香港今天的房屋政策，現在政府對房屋政策的態度仍然是維持打壓樓價的情懷，一方面覺得年輕人買不起樓，想樓價便宜一點，這是無可厚非的！

但另一方面，又會嚴正告訴公眾和發展商，政府「大把貨」及「大把地」，這本來也無可厚非的！或者過去數十年來市民都是渴望政府這樣做的，但是我們要明白樓宇是一種商業產品，我們必須要服從市場規則，筆者認為政府是很有誠意想做好房屋政策的，而且已經得到不少成績，我擔心的只是政府忽略了市場事實，就是發展商用甚麼動力去投地！？

發展商的建築成本其實是反映通脹的，而成本中當然亦有息口的負擔，如果兩年前樓價在較高位的時候，加上這兩年的息口和通脹之後，到了現在仍有不少發展商是表示會虧本的，當下樓價更比兩年前便宜了兩、三成，如果再加上比兩年前更貴的建築成本（過去3年不少建材每年漲幅逾6%）和息口（即使減了息，現時與逾2年半前比較，美國息口仍高約4.5厘，商業貸款不同住宅按揭有CAP位，大家可以理解到當時是遠高於現在不少企業貸款利率是6至8厘起），除非確定樓價上升，否則並不容易找人去做肯定蝕本的生意。如果這個是自由市場，筆者相信仍有發展商不怕去搏的，因為自由市場會調整、物極必反，但是現在政府告訴人「everything under control！我有大量貨！」那建屋發展的勝算何在？

筆者想引用1984年《中英聯合聲明》的附件三「關於土地契約」其中一個重點，就是中方要求英方在1997年前餘下的日子每年批出土地發展物業不可以多過五十公頃，因為中央擔心起得太多，令到供求失去平衡！供求平衡其實是一個藝術，是確定要在同一時空裡面需求和供應能夠並駕齊驅活躍運作，這是不容易亦不容低估的，筆者認為政府必須要及早清楚這個現實，如果不弄清楚，就會浪費了未來幾年的時間，樓花地皮難以令到政府收支平衡，後果就是我們可能會發過多的債，將香港未來會成為一個「繁盛但借貸高的窮城市」！更差的情況就會是在舉債過分之後就會改變稅制，改變稅制會改變香港的結構性優勢，將香港由「低稅自由港」變做「高稅港口」，或者可能會徵收一些如「消費稅」等令到香港的消費競爭力進一步低迷！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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