【星之谷】炒家借貸能力暴升6成 靠按揭放寬再加一項財技？
施政報告放寬按揭，將不同類型物業成數調整至劃一7成，供款與入息比率（DTI）上限劃一至5成，物業投資者買多個物業收租的借款能力大增，銀行審批預料盡量配合。筆者認為，投資者申請按揭時應申報租金或「擬租收入」，借款能力有機會暴增6成。
以往出租物業的按揭成數上限為6成，超過6成的物業必須為自住；偷雞出租而被發現有機會負上刑責。然而政府今次將最高按揭成數回復至2009年以前，亦即是實施逆周期措施之前的水平，出租物業也可以申請7成按揭，變相投資者可節省1成首期資金。
同時由於DTI上限放寬，由供款不可多於入息的4成調整至5成，情況等於每1萬元入息供款上限，由4,000元升至5,000元，借款能力可謂大升。
租金收入打8折計入息
投資者打算出手買樓時，筆者建議除了要睇準市況，申請按揭時緊記要申報租金收入，因為如果物業本身已經出租，租約又有打釐印，銀行可以將租金打8折計算在入息。
筆者的按揭顧問公司亦在按揭政策放寬後即時接到大量查詢，其中一位專業人士本來已有按揭在身，他想再買一個物業並只能負擔最多4成首期，原貸款上限僅為500多萬元，但在放寬按揭成數後，事主申請出租按揭，可以直接借7成，加上DTI上限放寬，並計及心儀單位租金收入後，其借款能力急升至800萬元，升幅逾6成。
未租出單位預計收入亦可申報
很多業主以為物業要有實際租金收入才能計算入息，但其實大部分銀行都會接受借款人申報「擬租收入」——即打算放租但未有租客，亦可以用單位的預計租金收入去申報，不過就需要以6至7折計算。
今年以來政府多次放寬按揭成數以及撤銷印花稅辣招，一度令按揭申請「塞車」，惟今次預料不會再出現類似情況。筆者從銀行界打聽到，他們普遍歡迎投資者申報「擬租收入」去申請按揭，因為屬於潛在優質客戶，審批時不會設太多關卡。
出租單位須通知按揭銀行
不過要注意，7成按揭放租只適用於施政報告刊發日（2024年10月16日）之後新簽的臨約，或在此日期之前簽訂臨約的樓花物業。如果現有按揭本身是申報自住，即使按揭成數低於7成，也不能即時放租。正確程序是需要重做按揭，由銀行估算物業最新價值，再計算貸款額要少於現估值的7成，並且獲得銀行同意，才可合法出租。既然業主需要重做按揭，倒不如比較其他銀行的按揭計劃，考慮將物業轉按。
最後溫提，雖然新措施下投資者可借多1成按揭貸款，入息要求不升反跌，惟貸款額始終有所增加，每月供樓開支亦會相應提高。而且，縱然香港邁入減息周期，惟按揭還款期往往長達30年，投資者仍然要留意長遠息口變化，確保萬一息口調頭向上，都有能力繼續供樓。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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