元朗創新園地延遲半年　測量師：若發展商建優質基建、流標風險低

本季度賣地計劃擬售土地只有一幅位於元朗創新園附近的工業用地，項目將用作發展多層現代產業大樓，並採用「雙信封制」進行招標。上述地皮原定於明日周五（28日）截標，不過昨日政府宣佈，因應業界（包括一些潛在投標者）向政府反映需要更充裕的時間制訂相關建議，因此截標日期延後半年至12月27日。

雖然項目截標日期延後半年，不過泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，若發展商可以提供優質的基建方案，政府或有機會接受，料流標風險不大。他料地皮估值上限為26.2億元，呎價低於1,500元。

上述工業地位於元朗市地段第545號福宏街與宏利街，項目地皮面積約為349,765平方呎，可建樓面面積約1,748,825平方呎。項目需提供不少於30%的樓面予政府，出租予棕地業務經營者，料增加項目發展的複雜性及成本。

估值低於1500元　受惠於雙信封制　流標風標不大

地皮估值方面，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，由於項目需提供不少於三成樓面予政府，地皮估值上限為26.2億元，呎價低於1,500元。但受惠於雙信封制，流標風標不大。指出該制度對於政府或發展商來就是一個新嘗試，隨著政府繼續發展北都，粽地作業者都要逐漸遷入多層或分層現代化工業樓宇，令市場上對上述工業樓宇的需求增加。

而且，雙信封制可以為政府作一個緩衝用途，形容如果政府收到標書呎價只有數百元，但發展商可以提供優質的基建方案，政府都有機會接受，所以認為流標風險不大。

地理位置鄰近關口　有助中港來往相關業務發展

張翹楚表示，是次截標地皮將用作發展多層產業大廈，地理位置上項目鄰近落馬洲關口，對於一些做中港來往的相關業務會有優勢，惟地皮位置目前對市場來說屬偏遠。

目前市場上租用多層產業大廈的租戶大多數為粽地作業重置工作業務，上述業務租用大廈大多用住擺放貨物，包括裝修工程物料、汽車維修工作，但鄰近落馬洲關口是否有助於上述業務，張翹楚直言「唔敢講」、「機會唔高」。建議地皮發展興建的多層產業大廈可以用作物流中心或者物流倉，惟上述業務與粽地作業關係不大。

部份樓面以優惠租金出租予受影響棕地業務經營者

早前發展局指出，上述元朗創新園工業地皮將作發展多層現代產業大樓，推動產業發展及以具土地效益的方式整合棕地作業。政府會透過賣地條款要求發展商把不少於3成的樓面面積移交政府，以便以相若於棕地市場租金的優惠租金出租予受政府發展影響的棕地業務經營者。

由於這是一項新安排，政府已於去年6月至8月邀請市場提交發展意向書，確立上述方案的可行性，並順應主流意見將幾幅原本較細的用地合併為這幅土地出售和發展，增加成本效益。