【星之谷】樓花按揭微鬆綁 三類準業主脫困 一類業主難翻身？
金管局近日出人意表地再度放寬按揭，令過去數年購入樓花住宅物業、並選擇建期付款的用家，能夠申請較高按揭成數。不過，是次政策並非所有樓花買家均能受惠，只有三類人可望解困。
自去年下半年起，金管局多次放寬按揭政策，但在相關措施生效前簽署的臨約未能受惠，當中包括：1.樓花期長達兩年的新盤；2.準業主採用了發展商「先住後付」方案；3.一些原本只可借5成按揭的較大銀碼住宅。
這些買家申請按揭時往往遇上同一個難題，就是臨約是2年前簽訂，惟期內整體樓價下跌約2成，物業估價遠低於合約價，買家未能借足按揭貸款，需要額外抬錢，或者忍痛撻訂。
即時申請防估價再挫
*今次按揭放寬正正幫助這些準業主。舉個例子，假設李先生在2023年7月7日前簽訂臨約購入了樓價1000萬元的樓花，按當時政策，如選即供按揭最高只能借6成而不能申請按揭保險借取更高成數。如想借更高成數，就必需選擇建期計劃，即是要等到落成之後，再經按揭保險公司申請高成數按揭。*
*而最新安排是，不論簽訂臨約日子，李先生只要找到提供意向估價的銀行，便可在不用申請按揭保險的情況下直接借最高7成按揭，省卻按揭保費之餘，審批亦較快。而最重要是——選了建期上會的買家如預計未來物業估價進一步下調，現時轉為即供按揭，亦可向銀行提出按揭申請上會。如有意由建期轉即供的買家亦需要經律師樓向發展商提出轉Plan 事宜。*
貴價樓受惠按揭放寬
一些大額物業買家將更為受惠，特別是1,920萬元至3,000萬元類別。舉例，陳生（化名）兩年前買入2,000萬元物業，原先估計最多可借5成按揭以獲得1,000萬元貸款額，詎料今天估價只有1,600萬元，只借到800萬元貸款額，需要額外支付200萬元首期。
但在新措施下，陳生最高可借足估價7成，即可以借盡1,120萬元，不但鬆一口氣，貸款額更較以往有所提高。
仍有按保公司估得足
不過遺憾的是，一些要借8成或9成按揭才能成功買樓花的買家，新措施未有涵蓋，仍然要面對估價不足難題。
要釜底抽薪，需要從按揭保險公司着手。現時市場上有兩大按揭保險公司，其中按證保險公司最主流，惟萬一估價不足，可嘗試向另一間按揭保險公司着手，又或者向一間「私營按揭保險公司」扣門。近期筆者不少客戶透過上述方法，其物業都能夠估足價，相信是業主最後逃生門。
要注意的是，「私營按揭保費公司」按揭貸款額雖然最高可借9成，惟保費相對較高，沒有折扣，並要經指定銀行申請。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
(資料及相片由客戶提供)