加大城市住宅供給　深圳多宗商業用地調整為住宅用地

住宅用地緊缺問題一直困擾深圳。根據《深圳特區報》，近日，深圳市規劃和自然資源局發佈通告，對多宗優質項目用地進行「商改住」規劃調整，涉及福田、寶安、龍崗、光明、龍華等區。

近年來，深圳多措並舉保障住宅供應，「商改住」是重要途徑之一。今年5月，深圳坪山、寶安也曾經將多宗商業用地調整為居住用地。

「十四五」期間，深圳將建設籌集住房89萬套（間），其中公共住房54萬套（間），在「十三五」期間保持供應放量的基礎上，再度大幅提升。

報道指，多重舉措的保證下，深圳居住用地供應持續放量。根據深圳市規劃和自然資源局於10月10日公佈的存量住宅用地資訊，深圳市存量住宅用地項目總數612個，存量用地總面積1159.98公頃，其中未動工土地面積334.11公頃、已動工土地面積825.87公頃。已動工土地面積中未銷售土地面積329.51公頃。

再度「商改住」

2021年7月，深圳市規劃和自然資源局起草《關於進一步加大居住用地供應的若干措施》，當中提到，對於原批准用途為居住的土地整備留用地，可提高開發強度，超批覆規模部分可用於建設可售的公共住房；對於原批准用途為商業的土地整備留用地，可申請將部分或全部商業建築面積調整為居住用途。

這是深圳首次明確允許商業用地調整為居住用地。深圳允許調規的背景是，深圳商業用地有一定過剩。根據第一太平戴維斯2022年10月19日發佈資料，2022年第三季度，深圳全市甲級寫字樓物業市場總存量環比上升1.3%，至964.0萬平方米。

第一太平戴維斯預計，2022年第四季度深圳還將有六個新項目交付入市，為市場帶來約54.8萬平方米的新增供應；「鑑於新增供應可觀，市場去化仍將承壓，全市空置率預計繼續上升。」

根據《深圳特區報》，深圳本次還集中加大軌道交通設施周邊居住用地供應力度。報道指出，深圳本次「商改住」的規劃調整中，為節約集約利用土地，還增加不少公共配套與設施的配建，以此最佳化和完善片區公共服務能力，另外為了兼顧職住平衡，交通設施周邊的居住用地供應也在提速。

此種背景下，將商業用地調整為居住用地，既能夠改善商業用地過剩的問題，也能夠起到職住平衡的目的。

報道引述廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析。他指出，將商業性質的土地變更為居住用地是深圳二次房改的保障措施之一，其要達到兩個目的，一是要將居住用地的規模佔到30%左右，二是要將公共住房的佔比提到60%，「商改住」舉措對解決這些問題也有幫助。

《每日經濟新聞》評論稱讚，深圳新規一舉數得，對於一線及新一線城市而言，深圳的靈活做法，有一定的借鑑意義。新規可以加大城市住宅供給。像深圳這樣的一線城市，也包括部分新一線城市，住房供應總體上仍低於需求。加大住宅供應，可以抑制房價過快上漲趨勢，保持城市競爭力。

其次，如果新規再進一步，允許部分房企持有的商辦用地「變性」，則可以幫助企業盤活沉澱的固定資產，加快資金流轉，變相紓困企業，也會救活一批被商辦拖累的房企。

其三，根據市場需求及時調整供地類別，也能保證地方政府土地供應的活力，吸引充足的買家，使地方性的「土地財政」有一定可持續性。