全國多地首套樓貸利率跌破4%　年尾樓市有望重整旗鼓？

央行9月底接連兩日出台降低首套樓貸利率的政策，包括下調首套個人住宅公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住宅貸款利率下限。自上述政策發布後，10月份以來，多地已發文落實該政策。
多地銀行和地產中介表示，已有多個城市的首套樓商貸利率降至4%以下。另外，多個城市也下調了首套個人住宅公積金貸款利率。

諸葛找房資料研究中心高級分析師關榮雪表示，此次利率再次下調為市場傳遞了積極訊號，樓貸利率下調意味着購樓群體的購樓成本進一步降低，同時購樓需求的進一步釋放將有助於樓市活躍度的提升，有助於穩固購樓群體、地方政府等相關主體對樓市預期的信心。

隨着「一城一策」持續深入，符合條件的城市政府可自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住宅商業性個人住宅貸款利率下限，這或許意味着四季度樓貸「降息」現象將隨之增多。

今年以來，LPR的多次下調帶動了住宅商業貸款的利率不斷下降，多數城市的首套樓貸款利率下限達到了4.1%的標準。9月29日，人行、銀保監會發布通知稱，對於2022年6月份至8月份新建商品住宅銷售價格按月、按年均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住宅商業性個人住宅貸款利率下限，即允許符合條件的城市再次下調首套住宅貸款利率。上述政策發布後，已有多地下調首套樓商貸利率。

近日，天津、石家莊部分銀行個貸人員以及多位地產中介人士稱，自10月14日起，石家莊、天津等地的銀行將跟進下調首套樓貸款利率。其中，天津地區多家銀行已將首套樓貸款利率從4.1%降至3.9%，石家莊地區的多家銀行則將首套樓貸款利率從4.1%降至3.8%。據記者不完全統計，截至目前，已有山東濟寧、廣州清遠及陽江、貴州貴陽、湖北武漢及宜昌、襄陽等多個城市首套樓貸款利率打破4.1%的下限，最低降至3.7%。

除了符合要求的城市外，其他不符合利率階段下調的城市，大多仍然執行首套4.1%，二套4.9%的商業樓貸利率。而北京、上海等一線城市則執行更高的標準。

除首套樓商貸利率下調外，多地首套個人住宅公積金貸款利率也陸續下調。9月30日，人行公告稱，自2022年10月1日起，下調首套個人住宅公積金貸款利率0.15個百分點。據記者了解，10月份以來，包括北京在內的多個城市宣布執行人行公布的公積金利率下調政策，調整後，5年期以下（含5年）和5年以上利率均減少15個百分點，分別降至2.6%和3.1%。

關榮雪認為，在市場處於穩步修復階段，樓市韌性較強的一二線城市主要依靠自身調節機制，對於寬鬆政策的依賴度較輕，在堅持「房住不炒」定位下，這類城市政策端的調整多持謹慎態度，樓貸政策可能維持原狀或微幅放鬆趨勢。當然，不排除在市場修復處理程序遇阻的情況下，其他一二線城市樓貸政策端逐步放寬。

人行近日發布的2022年前三季度金融統計資料報告顯示，前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，按年多增1.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。

在關榮雪看來，9月份，居民中長期貸款增加3456億元，按年少增1211億元，但少增幅度持續收窄。可見在降息、樓市供需兩端等政策進一步加碼下，市場信心逐步修復，提振居民按揭貸款需求。

東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，今年前三季度居民中長期貸款大幅少增，主要是受新增居民樓貸快速下滑拖累，這與今年以來樓市銷量按年大幅下行相印證。這也是近期監管層持續引導居民樓貸利率下調的主要原因，這意味着調整樓貸利率是影響居民中長期貸款及樓市走向的關鍵所在。

據中指研究院不完全統計，今年以來，全國多個省份和城市從降首付比例、發放購樓補貼、提高公積金貸款額度等方面放鬆了樓市調控政策，需求端政策不斷髮力。下半年以來，各地因城施策節奏有所加快，僅在三季度各地出台樓市政策超300條。

在多重政策利好下，購樓者信心有所恢復。近日，人行發布2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，未來3個月，有17.1%的居民打算購樓，這一比例高於二季度的16.9%。

業內人士認為，隨着樓市政策利好釋放，地方因城施策逐步深化，對於提振樓市行情意義重大，有利於促進剛性和改善購樓需求釋放，四季度樓市有望加速修復。

王青認為，即使四季度MLF利率保持不變，受近期銀行存款利率較大幅度下調推動，5年期LPR報價大機率下調15個基點至30個基點。這會帶動包括一二線城市在內的全國樓貸利率更大幅度下調。後期視樓市運行狀況，不排除部分城市下調二套樓貸利率下限的可能。