1954年香港賣樓花引內地仿效　網民熱議「香港為何沒有爛尾樓？」

內地爛尾樓風波持續，房產的預售制成為檢討目標，有網民指出香港賣樓花的預售制度在1954年就創立，帶起香港樓市的繁榮，卻較少出現爛尾樓問題，「為何香港沒有爛尾樓」成為內地網民熱議的話題。

內地經濟學家任澤平表示，1997年內地房改借鑑香港的商品房預售制度，預售制是權宜之計「全中國缺房子、開發商缺錢」，當時內地卻沒有嚴格的監管保障。任澤平認為，現在應該取消商品房預售制，「不該將爛尾與風險甩給民眾與社會。」

微信公眾號「智谷趨勢」日前以《為什麼香港沒有「爛尾樓」》為題撰文，文中提到1960年，大角咀富貴大廈因為建築費用超支停工，成香港首宗「爛尾樓」。其後，香港便要求開發商在叫賣樓花前，要確保地價已全部支付，還要證明自己有足夠的錢完成項目，否則不批發同意書。

此後，香港40多年沒有再出現爛尾樓。直到2003年的時候，均來集團在開發茵翠豪庭項目時遭遇香港樓市大跌，項目預售收來的5億港幣樓款也不翼而飛。事後調查發現，均來集團的掌舵人戴志華，夥同財務總監，用5家公司虛構數以百計的付款證明，做假帳套走4.8億監管資金。

2003年時香港開發商會把樓盤抵押給銀行換貸款後開發。如果不幸爛尾，銀行是第一債權人，有權把樓盤沒收拍賣。但背負銀行房貸的業主，若房屋真的爛尾不僅收不到樓，還要繼續還貸。

茵翠豪庭最終在安永集團的斡旋下，重獲融資順利交付，並未成為爛尾樓。事件過後除了均來集團管理層被判刑外，又再一次修補相關法律漏洞，保障業主的權利。

新修訂的政策除要求改善監管資金賬戶、開發商和監管角色之間的關係透明化，更要求建築按揭中列明，「一旦買家已繳付全數樓價，在樓盤落成後，業主所享有的權益優先於承按銀行。」因此在2003年後，香港幾乎沒再傳出有爛尾樓事件。

內地銀行稱：我們沒有義務核對開發商錢用去哪

中國爛尾樓業主集體停貸事件引發國內外關注，任澤平近期表示，中國是時候該取消商品房預售制，因為「用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。」

此外，有一個短片也在內地網絡流傳，影片內容是爛尾樓盤業主與負責監管項目資金的銀行的對話。影片裡面對業主們追問錢的去向，銀行方代表稱監管賬戶的資金，是由開發商向銀行提出請求，說明錢要花到哪兒，銀行核准後交到房管局去。

該銀行代表稱，房管局有專門監管資金使用的一個科室，「只要他們點頭，銀行就會轉錢給開發商。至於這筆錢是給工人發工資了，是支付給第三方了，還是去還海外貸款了。我們銀行沒有能力也沒有義務去核准開發商到底幹了啥?」

該銀行代表強調，批准權力和監管是由房管局負責。對於業主批評為何他們要叫監管銀行卻不做監管事項，該銀行代表竟回應「對不起，我們也不想。」影片在內地廣傳。

微信公眾號「智谷趨勢」批評，自從90年代從香港引進預售制度以來，這項制度成了內地房地產銷售的主流模式，並助長了長達30年的地產黃金週期。「我們既然認真地抄了香港的作業，為什麼只留了規避和處置爛尾樓的這道大題不抄呢？怎麼到了要承擔爛尾的代價時，只把那些業主們推到前面了？」

新浪財經則引述「市場資訊」稱，不同於香港買預售房，首先是將首款交給律師行在銀行開設的信託帳戶，律師行再根據項目進度支付定金給開發商。內地房市首付款的監管缺律師第三方的監督，且購買後就要開始付貸款。

報道提到，香港購房者在繳完首付後，整個預售階段都不必再付款，也就代表還沒有開始付分期房貸。因此，香港的購房者僅承擔3成的爛尾風險。

反觀內地業主買房的首付款則是直接交到開發商在銀行開設的專項帳戶，由銀行監督使用，缺少公正第三方如律師的監管。開發商拿到預售證後，購房者就得開始辦理按揭貸款。相當於房子沒造好，開發商就拿到全部購房款。中國的預售屋如果沒有完成，全部損失都會落在購房者頭上。

亦有媒體指出地產開發商的財政問題也是一個關鍵。Yahoo財經指出，香港負債較多的新世界發展，總負債/股東權益比率81.88%，較滙豐評為內房行業領袖的萬科總負債/股東權益比率124.6來得溫和。恆基地產總負債/股東權益比率46.91%，亦較龍湖地產總負債/股東權益比率166.57%有明顯差距。