房住不炒｜上海學區房半年回落近300萬　經紀：降溫周期料會更長

上海今年出台多條政策嚴控樓市，伴隨一系列政策的落地，當地的學區房價格從高位不斷回落。在8月，上海針對二手房貸款出台「三價就低」政策，除了影響二手單位的成交量，更令學區房再度降價。
有上海的地產經紀稱，當地的學區房價格不斷下降，在「房住不炒」大背景下，針對樓市的調控政策持續且密集的出台，相信本輪降溫的周期將變得更長。

《澎湃新聞》報道，多數學區房價格回落，有房源掛牌價下調近300萬元（人民幣，下同）。地產經紀表示，在對口上海浦東的明珠A、明珠B、浦明師範等學校的區域，以一套兩房47平方米的單位為例，去年12月底至今年1月初，同一面積的單位成交總價約600萬元，目前售價僅約480萬元，回落約20%。

上海梅園板塊的學區房，由於對口的學區資源優勢明顯，一直以來都吸引眾多重視教育資源的置業人士入手，但該區的學區房價格也正從高位回調。諸葛找房數據顯示，梅園五街坊的「三學區」一套51平方米的單位，今年3月12日掛牌價達1020萬元，經過5次降價後，目前報價725萬元，較最高掛牌價減少近300萬元。

有經紀介紹，目前上海大部分住宅都出現價格回落的情況，也有部分不急售的業主未變動價格或暫時撤回出售單位，「我們也遇到過房東不願降價撤回後，過了幾個月又降價掛牌的情況」。然而，價格回調並未引來眾多買家下定，反而助長買家持觀望態度。

受此影響，不少地產經紀都因為「不開單」而離職。有經紀透露，其所在的分店主攻周邊二手學區房，在樓市高峰時期每月成交量近30單，基本上出一套賣一套，但今年3月以來開單數量明顯減少，不少經紀陸續離職，而最近幾個月，一個月成交3單都較為困難，「我們門店有兩個小組，一共16人左右，最近幾個月每月基本上會離職2人，算下來離職率得有10%」。

今年以來，上海共出台10餘項樓市新政促進房地產市場平穩健康發展。今年3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，全市各大重點高中一半以上的招生名額都會被分配到全市各區所有初中學校。8月6日，上海各銀行審核貸款金額以參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價——以「三價就低」原則作為貸款申請房價標準。

不少經紀認為，一系列政策落地目標明確，「政府的目的很明確，就是要控房價，之前那一波漲得太多了，要控一控房價」。另一方面，由於房價降溫，投資客比例不斷減少，目前置業的客戶大多為自住需求，想買樓用於投資的已經不多見。

除了不斷落地的政策改變置業人士的預期，銀行的放貸周期長以及放貸額度也不斷縮水。有經紀表示，目前銀行的審批貸款額度基本上都要打上5至8折，一系列操作主要是通過限制貸款額度來減緩成交量，從而令價格上漲的速度放緩甚至下降，但對於置業者而言，降低貸款額度的同時，意味增加了首付的金額，不少人會因貸款額度降低導致無法成功置業。

按照國家統計局數據，今年8月份，隨着前期出台的調控政策不斷發酵、信貸持續收緊，8月全國新樓和二手單位上漲的城市數量不斷減少，並降至年內最低。有業內人士表示，樓市將在一段時間內低位運行，此前積累的泡沫逐漸被擠掉，「當買房者為了自住而不從投資角度考慮，市場才迎來真正健康」。