傳SOHO中國拋售「八大金剛」　潘石屹要大撤退？

關於潘石屹夫婦所創立的SOHO中國(0410.HK)拋售所持商業地產的消息已經流傳多日。早在2019年6月，SOHO中國副總裁錢霆便公開了出售13個項目的計劃。

越來越多的消息指稱，該公司將要清空在內地的近乎所有物業、全部業務。這也包括其被稱為核心資產且曾表示會「繼續持有」的「八大金剛」。

所謂的「八大金剛」是指北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目。其中，麗澤SOHO目前還處於建設中。

如果傳言屬實，對潘石屹夫婦和SOHO中國而言，無疑是一次至為重要的決定。在很多人看來，他們擁有巨大財富，進入了中國精英階層，對市場動向極為敏銳，行動往往先人一步，此番決定是否源於某種先知先覺的事關重大的信息或判斷，而這個信息或判斷究竟釋放了怎樣的信號？SOHO中國的很多物產位於北京、上海黃金地段，不僅事關房地產，而且事關金融與服務業，該公司集中拋售是否意味着這些行業都已很不景氣？

在宏觀層面，中國經濟近幾年確實正在承受比較大的下行壓力，外有中美貿易戰，內有經濟結構轉型升級。比較悲觀的情緒和看衰的聲音一直在中國的市場里瀰漫，潘石屹夫婦的拋售之舉，似乎印證了很多人的感受與預期。

不過，隨着更多確切信息的公開與相對深入分析的展開，潘石屹夫婦「賣賣賣」的謎題也在逐漸解開。

首先，中國經濟下行的確是客觀事實，對作為房地產公司的SOHO中國影響更直接的應該要屬政府宏觀調控下的經濟轉型升級。中共十八大後，中國經濟「脫實向虛」的趨勢被遏制，實體經濟特別是先進制造業成為政策扶持的重點，房地產行業的暴利年代則在逐漸落幕。

潘石屹早前接受採訪時就曾表示，房地產行業這種「拿地—開發—銷售」的商業模式到2017年基本就已經結束，房地產繼續上漲的空間已經沒有，地價高，地產企業利潤率很低，天花板已經在來的路上，甚至已經來了。

其次，潘石屹夫婦前幾年的一些「失誤」可能也是導致今日拋售之舉的一個重要原因。2012年SOHO中國營收153.05億元（人民幣，下同），凈利約為106億元，令當年絕大多數房企難以望其項背。此後該公司開始由「開發銷售」向「自持租賃」轉型，但潘石屹後來公開抱怨稱，中國內地商業物業的租金回報率過低。

2018年，SOHO中國營業收入僅有20.9億元，凈利19.25億元。而現今一些龍頭地產商的營收規模已經膨脹至千億規模。曾與當年房企龍頭萬科、碧桂園相比也不遑多讓的SOHO，如今已經跌出中國房企百強名單，連一些中小型、區域性的民營地產公司也無法匹敵了。

也就是說，當潘石屹預感到中國地產行業「凜冬將至」並提前布局轉型之後，這一行業仍然延續了十分可觀的增長趨勢，趕超了潘石屹的企業並將其遠遠地甩到了身後，而潘石屹提前布局的轉型卻未能成功。

與此同時，SOHO中國的現金流危機和債務壓力正在襲來。據悉，該公司在2019中期年的賬上現金及現金等價物僅剩10.65億元。同期，總借貸共計約177.6億元，其中20.53億元將於一年內到期，約31.89億元將於2年以上5年以內到期。

就此來說，潘石屹的集中拋售也可視為一種「亡羊補牢」之舉，又回到了原先的「開發銷售」的傳統路徑。這對於當前的SOHO而言更可能是一種明智的做法。不僅可以補充捉襟見肘的現金流，及時償還即將到期的大筆債務，還手持現金可遊刃有餘地應對當前經濟形勢的不確定性，等待下一個投資機會。

SOHO中國股價的反應也顯示出市場對潘石屹「賣賣賣」的認可。之前一直不溫不火地處於2.2港元至2.3港元之間，消息傳出後10月30日開始飆升，至11月1日收市報2.97港元，漲幅約有30%。

因此，潘石屹的「賣賣賣」應該只是一次正常的市場行為，可能被外界過度解讀了，也談不上「跑不跑」的問題。

當然，其在近年的一系列商業操作也是中國經濟近年某個側面發展狀況的一個縮影。在這個龐大的經濟體中，始終存在很大的不確定性，既有巨大的機會，也藏着很多危機。不會所有人都成為贏家，更不會滿盤皆輸。總之，一個人的命運要考慮到歷史的行程，也要靠個人的奮鬥。