人口減少、空置住房達9000萬　WSJ：中國房屋過剩問題更難解決

中國人口持續減少，同時樓市近年需求疲軟。據《華爾街日報》周三（2日）報道，現時中國有多達9000萬間空置的住房，當中3100萬間是全部或部分建成但從未出售，而隨著人口預計在未來30年將減少2.04億，中國住房過剩的問題將難以解決，尤其是在一些小城市。

報道指，自2021年中國政府收緊對房地產發展商的信貸等以應對房地產泡沫後，便出現發展商過度建房、住房過剩的現象。由於官方不提供空置房的統計數據，經濟學家利用空置率、預售許可和其他數據估計出，中國目前空置房多達9000萬間，當中3100萬間是全部或部分建成但從未出售；另有5000萬至6000萬間住房已被購買但仍然空置，這是因為許多人只是將多餘的錢投到投機性房產中，但無意居住，而這些房產通常位於房價較低的較小城市。此外，還有2000萬間已售但未能完工的住房。

另一方面，中國人口不斷減少，預計未來30年中國人口將減少2.04億。基於官方數據推算，2020年至2023年，中國至少60%的三線、四線和五線城市的人口減少，很多小城市的經濟前景較弱。因此，要解決住房空置的問題相當困難。

報道引述哈佛大學經濟學教授羅格夫（Kenneth Rogoff）指，小城市擁有中國60%以上的存量房，由於賣地和建房能促進經濟成長，因此即使人口減少，許多地方政府仍鼓勵開發商建造更多房屋。他表示，中國一些城市有四分一的住房會處於空置狀態。

報道又以距離上海2小時車程的啟東市為例，當地人口在2020年達到110萬的峰值後，已連續3年下降。該市的職位數量自2007年一直減少，可當地仍有一個新房地產項目「海上威尼斯」，其由中國恆大集團建造，包括4萬間住宅、一個人造海灘以及一家5星級度假酒店。報道指，在樓市鼎盛時，很多人不到現場就付款購房，買家多數都是為了投資，將住房空置，但現在很多業主試圖賣房，甚至有人設定的售價較購入時低近40%。

今年5月，中國人民銀行設立3000億元人民幣的保障性住房再貸款，用於對國有企業貸款，供其購買空置房產，並將其轉為保障性住房。然而，截至6月底，各家銀行只使用了該額度共4%。有經濟學家表示，即使有低息貸款，可在租金太低、無法獲利面前，企業也沒有動力將空置房產轉為保障房。

日前，官方再加大力度救房立市，包括降低利率、下調自備款比例等。對此，美國皮特森國際經濟研究所（Peterson Institute for International Economics）研究員黃天磊表示，實際上，住房供應過剩的問題恐無法解決，因從根本而言，這是人口下降的問題，故那些「鬼城」或將繼續空蕩蕩。