黃奇帆倡政府趁樓價跌收購單位作為保障房　同步解決樓市債務危機

重慶市前市長黃奇帆近日在公開活動上表示，最近兩年中國的房價還沒有大跌，走的是有行無市，但房價會由法拍房（銀主盤）打破，並認為當城市房價均跌30%時，地方政府就應該出手救市，收購商品房作為保障房。

黃奇帆介紹，從2021年到2022年，房價和交易量開始減少，比如2020年交易量是18億平米，2021年降到15億平米多，2023年降到14億平米，今年估計會降到13億平米，但交易量降到12億平米會守住一個平衡，不會繼續下降。

他解釋，中國已建成且在使用中的房子目前有500多億平米，理論上50年折舊，即每年折舊五十分之一（2%），500億平米的2%為10億平米，再加上總有結構性的需求調整，「從建築、投資量的角度，市場平衡點估計在12億平米」。

雖然交易量降低，前兩年的房價卻遲遲未跌，黃奇帆指出，因為房產商、地方政府不想跌價，銀行不願自己抵押物跌價，買了房產的老百姓也不想跌價，「如果我買的房子是10萬每平米，結果現在同樣的地段房子變成8萬，7萬，那老百姓去年，前年買的就會吵起來，在這個角度呢，大家都不想跌，哪怕沒有交易，有行無市，所以前兩年其實沒有出現大規模的跌價」。

黃奇帆介紹，房價其實是由法拍房（銀主盤）打破；2000年時，全國只有20萬套法拍房，2010年時有50萬套，2020年已超過150萬套，估計今年全國會有400萬套法拍房。

他解釋，法拍房以「賣出」為主，一般會在市價上打7折、6折，只要法拍房的全城交易量超過20%，其售價就會成為某個區域的房價，同區市場上的房價就會螺旋形往下跌，「這件事關鍵是看法拍房的數量，法拍房數量多了，這個地區房價一定跌」。

黃奇帆提到，今年深圳、上海有局部樓盤跌價30%，並認為若明年市場上的法拍房增多，整個城市房價的均價跌30%時，地方政府就應該出手救市、收購房屋，「這個時候把它收了，政府不會虧的，放個5年，10年，收回來就是做公租房，做房改房，人才房，廉租房」。

他指出，每個地方政府該對居民至少保障30%的公租房或保障房，並以香港及新加坡為例，香港780萬人中有超過400萬人住在保障房（公屋、居屋），新加坡則有70%人口住在保障房，但內地只有5％人口住在保障房。

黃奇帆稱，一旦政府趁跌價收購市場上的商品房，房地產商收錢後也不能發財套利，「他一定是還銀行，還上遊施工欠款，還各種建築材料款，在這個意義上，政府如果5萬億進去，房產商再去還5萬億，還3個5萬億，就15萬億的債務互相抵消了」。

黃奇帆認為，這個救市不存在道德問題，政府收購的商品房就作為保障房，「可能這一場事情過了以後，中國政府城市保障房就超過20%了，那不是好事嗎？你也不用再去造房子來增加房屋的供給，正好把過剩的房屋平攤掉，另外房產商也會平衡這筆債務，然後整個社會的債務也在這個過程中得到釋放，這個是明年一定會出現的」。