內房爛尾｜三問「強制停貸」：一、誰的責任？

從期待到失望、絕望，最後忍無可忍。爛尾樓業主們揭竿而起，選擇了「強制停貸」這種極端方法。而且，強制停貸潮大有「城傳城」之勢，涉及河南鄭州、商丘、新鄉、周口、南陽，湖北武漢，湖南長沙，重慶，山西太原，江西南昌、景德鎮等城市，數十個停工或爛尾樓盤，這還在不斷增加中。
要知道，不還貸、登上「徵信」名單、丟掉首期，這是代價極大的違約事件。事實上，這種集體行動頗為罕見。如何看待集體強制停貸？問題出在哪裏？究竟是誰的責任？

預售監管責任屬誰？

有人認為，無法交樓、違約的是發展商，業主應該履行貸款合同。但事實上，購樓合同和銀行貸款合同不是相互獨立的，銀行貸款合同是建立在購樓合同基礎上的，銀行與發展商存在事實關係。購樓合同類似於主合同，貸款合同類似於從合同。在法律上，這種界定不一定準確，這兩份合同有事實上的關聯。

如今，業主集體強制停貸的主要理由就是銀行在這些關聯的事實上違規。不少強制停貸的告知書反映：作為貸款銀行，違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款；作為貸款銀行，將按揭貸款資金違規劃入非監管帳戶。作為預售資金監管銀行，未積極履行資金監管義務，導致預售資金支出不明。

中國地產住宅發展項目大部分實行預售制，連接了政府部門、銀行、地產商。為防止樓盤爛尾，商品房預售資金監管制度出台。也就是說，政府部門會同銀行實施第三方監管，期樓的購樓款必須存入銀行專用監管帳戶。

可查的一些規則制定：2007年9月人行、中銀監聯合發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發〔2007〕359號）中規定，銀行「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款」、「企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金」。

住建部於2010年4月發布的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中明確，各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。

理論上來說，監管資金需存入監管銀行的監管帳戶，銀行提供的監管帳戶，成為「中間橋梁」。既是發展商資金的保管者，也是政府部門監管預售資金的重要渠道。但具體監管政策方面，各地有自主權，過去各城資金監管強度並不相同。

但，實際當中，各地對於預售標準並不相同，並非所有地方都要求樓盤主體結構封頂才符合預售條件，發展商只要拿到預售資質，並預告抵押登記，銀行即可發放按揭貸款。而對於預售資金監管帳戶中的資金使用，多數地方都是允許發展商按照工程完成進度按比例提取資金，有的地方還會對發展商所提取的資金嚴格限定適用範圍，如只能優先用於該項目的工程建設等，一般是各地住建部門承擔帳戶監管的主體責任，銀行按照相關部門開具的證明等文件操作劃款指令。但由於其中涉及的資金交易環節較多，不排除有發展商與當地有關部門、銀行之間進行灰色操作。

據了解，各地按揭貸款發放、預售資金監管政策是否存在違規行為尚未明確。今年2月10日，住建部、央行、銀保監會聯合下發了《關於規範商品房預售資金監管的意見》，明確對預售資金的規定進行了全國統一，進而有利於規範預售資金的使用，明確地方相關部門的監管責任。

自去年起，由於發展商暴雷頻發，部分地方就已經加強了商品房預售資金監管力度。北京住建委曾在去年11月指出，去年以來，泰禾、恆大集團部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規使用預售資金問題。2021年11月，北京市住建委發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版）》，明確銀行在支付預售資金前，屬地主管部門要進行現場查勘或通過市工程質量風險分級管控平台核驗工程進度，進一步強化了屬地在資金支取管理上的監督責任。

《辦法》特別規定：當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管帳戶或建立政府監管帳戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用於工程建設。

簡而言之，在預售監管這件事情上，中央有指導原則，但各地為政。銀行理應是監管者，但更像提供一個「保險箱」，「鎖匙」在各地住建部門，因為他們承擔帳戶監管的主體責任。而在長期土地財政的作用下，「灰色操作」是「潛規則」。

銀行到底有責任嗎？

房地產，本就是一個高槓桿、高負債行業。特別是這一波波房地產大潮，恆大等發展商極度冒進，採取高周轉的方式攻城略地。所謂高周轉，一是從拿地、貸款、建樓、銷售到還貸在一個較短的周期內完成；二是未等這個項目完成，就利用銷售回款資金進入下一個項目。如此，項目接項目，快速循環滾動。如此高速運轉，對資金要求是極高的。

如何做到資金的高速運轉，兩個方面：一是挪用銷售回款，包括預售資金；二是持續加槓桿。一旦遭遇信貸危機，樓企資金鏈容易斷裂，高周轉無以為繼，就會湧現一堆爛尾樓。

恆大就是最典型的，這也是「強制停貸」爛尾樓裏諸多恆大樓盤的原因。恆大償付性風險背後其實是流動性風險。中國大型樓企的剔除預售賬款後的資產負債率普遍在70%左右，如保利66.24%、萬科69.7%、融創76%、碧桂園77%、恆大81%。再看債務規模，恆大1.95萬億、碧桂園1.76萬億，萬科1.52萬億、綠地1.24萬億。可以看出，任何一間大型樓企突然失去了流動性都會陷入債務困境。

如果說，預售制度是各地住建部門承擔帳戶監管的主體責任，銀行按照相關部門開具的證明等文件操作劃款指令，銀行只是個工具人，但一定程度上，銀行其實是這種高周轉模式的「發動機」。如果銀行給發展商提供違規貸款，未封頂提前放貸，沒有將專項資金打入監管帳戶，那麼銀行相當於放大了風險，有着不可推卸的責任。比如，恆大的銀行借款就涉及了100多間銀行。

業主停貸違約，追討誰？

購買合法的期樓類似於期貨，風險會大一些。如今，爛尾樓的業主其實也在承擔相應的風險。只是他們的訴求是違規放貸、監管失責的銀行需要共同承擔風險，要求停止還貸。如果項目爛尾無法交樓，甚至發展商破產，業主可以向法院申請解除購樓合同和貸款合同。這是正常的途徑。如果銀行出現明顯違規行為，法院受理的機會會大一些。但是，根據該類司法判決的經驗，法院支持業主的可能性很低。

從維權的角度來看，業主退而求其次的辦法是業主集體與銀行、監管機構協商、談判，達成停貸協議，維持貸款合同，但暫緩還貸。這樣，監管部門和銀行有壓力促進項目復工。爛尾樓問題是一個個非常具體復雜的個案，沒有太多一致性的辦法，只能尋求屬地管理、本地協調。

從處理爛尾樓的經驗來看，如果發展商破產、跑路或資金被挪用，樓還沒封頂，解決的難度非常大。房地產屬於高投入、高風險的項目，項目嚴重爛尾後，資金窟窿巨大，債務糾紛復雜，很難找到第三方接盤，地方化解的動力不足。一些城市現在還有上個世紀90年代的爛尾樓，這輪房地產泡沫都沒能化解掉。如果發展商因資金鏈緊張停工，項目進度尚可，地方政府若能促成銀行繼續給其貸款，或許還有機會復工交樓。

信貸審核工作人員透露，銀行和業主的借貸合同內，發展商是業主借款違約的連帶責任擔保人。業主所購商品住房，向銀行借款在預售至辦理產權登記之間這段時間，發展商是業主借貸的連帶責任擔保人。國有銀行發放貸款的條件，是有連帶責任擔保，起訴借款人和擔保人可以同時進行。業主斷供時，銀行可以同時對業主和發展商進行追查，二者均承擔有還款責任。若是銀行提起訴訟，狀告違約的業主與發展商。進入強制執行階段時，業主與發展商被一同執行，業主無財產可供強制執行的情況下，發展商會被強制執行。

此外，最高法的一份「（2019）民再245號判決書」再次在近日刷屏。最高法再審的一宗爛尾樓案件中，經歷一審判決購樓者不用償還、二審改判購樓者繼續償還到最高院改判 ，一波三折。最終由最高人民法院審委會定調，認定該案中發展商違約導致購樓合同解除後，購樓者不承擔繼續還貸的責任。

最高法在該案的判決中指出，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關係的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。

值得一提的是，最高法最新修訂的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定：「因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。」

應該說，這些年來，各地此類事件時有發生，但本次涉及停貸的樓盤多達100多個，10餘省份，而且都是知名發展商項目，這種經濟系統中的集體行動其實不多見。希望此次事件過後可以實現其特殊作用——迫使相關責任方一起解決。面對樓財兩空，抱團行動、暴力止損，情非得已。這輪房地產危機最大的受害者無疑還是千千萬萬個家庭。宏大敍事的一粒塵埃，落在他們身上變成一座大山。

本系列文章還將陸續發表：

三問「強制停貸」：二、金融風險的火苗

三問「強制停貸」：三、房地產需要怎樣的正常化？