房地產市場整合中各參與方的演變｜安邦智庫

隨着房地產調控政策的放鬆，房地產領域風險擴散的跡象正在緩解。不過，如安邦智庫（ANBOUND）曾經指出的，目前形勢的演變意味着房地產市場仍處於一個逐漸「出清」的過程之中。在政策引導下，以兼併重組為主要方式的房地產市場整合的節奏將加快，以推動房地產市場實現「軟着陸」。在這個過程之中，市場關心的是市場以何種方式進行出清，這個過程既不能太快，以避免形成連環「爆雷」，帶來系統性的風險；也不能太慢，以避免房地產市場持續低迷影響整個經濟的恢復。

從目前恒大、融創，以及一系列中小房企處置債務危機的發展演變的過程來看，房地產市場的出清，基本上是在政府部門的主導下，通過各種國資機構，以有序「精準拆彈」的方式在進行。在這方面中央層級的監管部門主要是以政策引導為主，而地方政府則在問題房企處置中，起到主導作用，以落實風險問題的「主體責任」。但這並不等於政府會以財政資金直接接盤問題房企的資產，其更主要的角色是維持這些房企的正常運營，保障在建項目的完工，並防止出現各類債權人對房企的「擠兌」。

安邦智庫曾經提到過，未來國資房企將成為房地產領域的主角。這意味着，以央企和地方國資平台為代表的房企將扮演針對問題房企的「接盤俠」。這在當前處置問題房企的過程中已經體現出來。在政策上鼓勵房企市場化兼併的背景下，具有資金實力和開發能力的央企無疑正在發揮主導的作用。保利、華潤、中海等具有央企背景的房企，已經開始進行融資並收購一、二線城市的房地產開發項目。同時，從土地市場的情況來看，一些地方國資房企，以及更多的地方城投企業，也不得不參與進來，以幫助地方政府維持土地市場的穩定。也有一些城投企業則直接接管問題房企在當地的開發項目，以維護當地房市的穩定。另外，在保障性租賃住房和老舊小區改造日益成為地方「新基建」重要投資項目的情況下，這些承擔地方基建投資任務的城投企業，在房地產領域的介入正變得更加持久，甚至會演變為當地提供公共住房服務的主力。

對於曾經在房地產領域表現活躍的民營房企而言，在房地產市場政策調控仍然嚴格的情況下，正表現出逐漸邊緣化的傾向。一些出現債務危機的房企不得不面臨出局而被淘汰；一些「僥倖」存活下來的民營房企，在缺乏資金支持和地方政府支持的情況下，越來越難以在未來的房地產市場立足，很可能淪為為央企或廣大城投企業代建、代管的「打工人」角色。

當前，從恒大債務重組透露的情況，以及金融監管方面的動向來看，一些從事不良資產運營的國資資產管理公司，正參與到違約房企的處置過程之中。四大資管公司，本身具有處置房地產不良資產的經驗，也具有資金的優勢，未來將在恒大等規模較大的民資房企的資產處置和公司重組中，扮演相當重要的角色。但這些資管企業，本身並不會直接參與房地產市場的開發，更多的是以資產整合運作和投資人的身份出現在房地產市場之中。

目前房地產領域最大的資產持有者，仍是銀行等金融機構。作為銀行而言，維持房地產資產泡沫不被戳破，可以說是防範金融風險的首要任務。那麼，在房地產市場的重組過程中，仍然會作為主要的資金方，為房企併購和居民購買房屋提高金融支持。對於從事房地產領域投資的信託、理財等影子銀行機構而言，其命運和出現問題的民營房企一樣，將隨着市場的重組和出清，面臨被逐漸淘汰的結局。

從供給端來看，經過近三十年的發展，目前的房地產市場格局形成了地方政府、房地產開發企業、各類金融機構作為主要參與者的格局。地方政府作為「地主」提供土地，以民企為主的房企進行開發，金融機構提供各類融資。這種「高周轉、高槓桿」的模式帶來了快速城鎮化的結果，也推高了房地產市場泡沫。在未來房地產市場回歸居住屬性的情況下，國資機構作為公共服務提供商將成為房地產市場的主要角色。這也意味着政府在房地產開發領域的影響，將隨着「房住不炒」和共同富裕政策的演變進一步加強。

最終分析結論：

目前，房地產市場出清和整合中，各參與方的角色也變得清晰起來。而隨着房地產市場的整合，一方面在於出現違約的問題房企不得不清盤出局，另一方面，一些新的主體將成為未來房地產市場的主角，另有一些既有角色的分量會加重。整體而言，房地產市場在金融功能蛻化、不同地區需求改變和分化的情況下，正出現新的格局。

本文轉載自安邦智庫1月28日「每日金融」分析專欄。