中國推出最激進地產刺激政策　國家隊出場

中國發佈了近年來刺激房地產的最強舉措，而且一口氣給了一套「組合拳」。

第一個措施是關於地方政府消化庫存住房的消息。中國國務院副總理何立峰在保交房的工作會議上就說，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困；對於商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

為了配合這個政策，中國人民銀行副行長陶玲表示，設立3000億元（人民幣，下同）保障性住房再貸款，用來支持地方政府企業消化庫存。這也是第二個措施。根據央行介紹，保障性住房再貸款，利率1.75%，期限為一年，可展期4次，主要是鼓勵銀行向各城市政府選定的地方國有企業發放貸款，這些貸款會用來收購未出售的商品房改為保障性住房。預計這項措施還會帶動銀行貸款5000億元。

第三個措施是中國人民銀行決定，取消全國層面首套住房和第二套住房的貸款利率下限，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，然後將首套住房的最低首付比例調整為不低於15%，第二套為不低於25%。兩者都下調了5個百分點。業內人士反映15%的首付比例是中國有史以來的最低點，也是近年來最有力的住房刺激政策。

中國的國家統計局同日也發佈了2024年1-4月份的房地產基本情況，凸顯出當前房地產市場的嚴峻，也解釋了為什麼政府願意推出如此大刺激的原因。。1-4月全國房地產開發投資30928億元，同比-9.8%；其中，住宅投資23392億元，同比-10.5%，均在下探。從銷售端來看，1-4月份，新建商品房銷售面積低於3億平方米，同比下降20.2%，降幅比1-3月擴大0.8個百分點；資金端也不樂觀。1-4月份，房企到位資金3.4萬億元，同比下降24.9%，降幅比1-3月收窄1.1個百分點。房企融資環境依然較弱。最重要的是4月末，商品房待售面積有7.46億平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%，顯示當前中國房地產市場去庫存壓力進一步加大。這個數據就反應，已經有一段時間的 「以價換量」並沒有明顯的從需求端傳遞到供給端，地產行業景氣度下行可能還會持續。

這一輪房地產調整的幅度之大、範圍之廣、時間之長，都遠超過往，市場亟需穩住。一方面，全國商品房庫存創下歷史新高。目前，全國商品房庫存量為7.45億平方米，其中住宅佔了一半以上，相當於數千萬套子還沒有賣出去。然而，市場需求仍在持續萎縮，去化週期仍在上升。1-4月，新房銷售面積2.92億平方米，同比下降20.2%，其中住宅同比下降23%。要知道，高峰時期，全國商品房銷售面積接近18億平方米，月均1.5億平方米，而銷售額也高達18萬億。另一方面，幾乎所有城市房價都在遭遇深度調整，部分城市甚至回到6-7年前，穩房價任務艱巨。根據國家統計局發佈的70個大中城市數據，所有城市二手房價都出現同比負增長，最高降幅在10%以上。如果說前幾年樓市調整更多集中於三四線城市，這一次一線城市也難以置身事外。此外，房企債務違約層出不窮，眾多房企經營困難，需要更強的救市措施，才能夠好轉，不然企業們依然很很大的違約風險。

當然，國家隊要下場，並非突然落地，而是早有跡象。就在上月底，中央政治局會議已有定調：「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式」。未提「房住不炒」，沒講「三大工程」（ 保障性住房建設、城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設），首次提出「消化存量、優化增量」，信號意義再明顯不過。

這一次提出的「消化存量，優化增量」，被坊間稱為「化庫存」，略不同於10年前的「去庫存」。上一輪「去庫存」，政策工具滿滿滿：降准降息、棚改貨幣化、1億人進城落戶……疊加經濟增長、城鎮化加速、居民加槓桿，可謂無往而不利。然而，這一次「化庫存」，面臨的環境截然不同。房地產供求關係正在發生「重大變化」，居民槓桿率處於歷史高位，經濟、人口、城鎮化、債務等基本面早已不同於以往。

非常時期，需要非常之策。取消限購、限貸只是第一步。面對供求關係發生重大變化的現實，國家隊下場，正在變成現實。財新就報道稱，住房城鄉建設部、國家金融監督管理總局、國有商業大行等各大部委和機構已經抽調了各自在房地產領域內的骨幹，去成立聯合工作組。這就象徵著「保交房」救助範圍將進一步擴大，收購存量住房的辦法也在醖釀中，杭州在之前已經先行先試。各地也在披露方案和公佈試點結果，可以肯定的是，未來還會有更多城市，出現國資下場收購存量房，採用不同機制，盤活存量房以及租房市場。

國家隊下場，有多大用？一方面，國家隊批量收購新房，既可以立竿見影減少庫存，還能盤活房企的現金流。多家房企之所以陷入危機，與其高槓桿、高負債、高週轉的模式不無關係，但市場需求的萎縮也很致命。

當前最大的問題，用官方的話說——房地產供求關係發生重大變化。建的房子太多，買房的人越來越少。不管是基本面問題、收入問題還是預期問題，樓市一旦陷入「無人買房」的負面循環，就很難走出來。這時，就需要一條新的鯰魚——國家隊，直接消化部分需求，進而重塑供求關係。

另一方面，國家隊回購的房子，可以轉化為保障房，在減少保障房建設壓力的同時，也遏制了樓市庫存的進一步擴張。保障房建設，與城中村改造、平急兩用設施建設，被稱為「三大工程」。保障房是其中的重頭戲，也是各地必須落實的民生任務。然而，且不說保障房建設需要天量資金投入，而房子越建越多，市場上的供求關係更難逆轉，商品房的庫存更難消化。所以，將保障房建設的資金，轉移到收儲商品房身上，既能完成保障房任務，又不乏化解商品房庫存之效。

不過，能覆蓋多少城市，收儲規模有多大，資金量有多大，決定了是托底、穩住還是刺激的可能。穩地產是第一步，軟著陸是最樂觀的預期，還是先不要想太遠。