炒房還能致富？內地樓市揮別只漲不跌時代

如何讓樓市平穩著陸，盡可能減少這個新形勢對每個普通人的衝擊，將是官方不得不面對的問題。

觀望半年多後，身在中國二線城市的朋友J今年初終於下定決心啟動房屋置換，想要賣掉一家人住了20多年的「老破小」，提升到較新的高層電梯房。

一邊想儘快賣老房子套現，一邊又要到二手市場尋覓心儀的房子，J同時體驗了一把當下的賣方市場和買方市場。

J的老房子在各大交易平台掛了幾個月，每次滿心期待接起仲介的來電，等來的都不是看房的預約，而是仲介苦口婆心勸她降價。上周終於迎來第一個上門看房的潛在買家，可對方看了一圈最終沒有下文。

一年前，J的社區裡同類房子成交價超過160萬元（人民幣，下同），如今J已經把掛牌價降到145萬元，心理價位更是調到了130萬元。J擔心房子留多一天，價格就會跌一天，沒有最低，只有更低。

與此同時，在買方市場中，J成了那個「提著大刀砍價」的人。幾天前她看到一套關注已久的房子，價格從最初掛牌時的399萬元降到389萬元。和身邊的親戚商討後，親戚建議她出價350萬元試試。

直接殺價近40萬元，在她看來簡直是天方夜譚，要知道350萬元的價格比幾年前社區發展商出售的價格還低一大截，賣家起碼得虧二三十萬元。豈料房屋仲介同房東溝通後，對方竟然答應約見面談一談。

這反倒讓J左右為難起來。看到房東願意「割肉」出售，她怕過了這個村，就沒這個店，卻又擔心現在匆忙進場，自己反而成了那個「接盤俠」。J很清楚，中國的房地產市場早已過了那個閉著眼睛就能賺錢的年代，但節節下探的市場底線又在哪裡，她心裡沒有底。

中國樓市的這番光景，實在讓人唏噓。回想起來，大概七八年前，樓市完全是另一番景象。在那個不見上漲「天花板」的年代，市場充斥著生怕錯過投資機會的焦慮。一些北京、上海等一線城市的住宅，房東甚至能在一天之內坐地起價三次，直接上漲數十萬元。當時曾流傳一個套用自周星馳電影《大話西遊》經典台詞的段子：「曾經有一套房子在我面前，我沒有珍惜，等到失去的時候，我才後悔莫及。」

如今的內地樓市，彌漫著另一種買房就可能虧本的新焦慮。賣家別說坐地起價，能不「斷崖式」降價賣房都已是謝天謝地。有輿論形容，現在許多賣房人，最慘痛的教訓就是沒有好好珍惜第一個出價的人。同樣是《大話西游》的段子，現在成了「曾經有一位真誠的買房人出現在我面前，我沒有珍惜，等到失去的時候，我才後悔莫及」。

在經歷2021年上半年樓市一片大好後，內地房地產市場在嚴格的限購措施，以及控制房企杠杆的「三道紅線」限制下由強轉弱，疊加疫情對中國經濟的衝擊，樓市一蹶不振。

如果說這兩年樓市下調是擠掉泡沫的過程，下來房地產市場預計還將面對新挑戰，也就是去年7月中共政治局會議對房地產市場作出的新研判，即「供求關係發生重大變化」。

這個新形勢的背後，不是簡單的市場情緒問題，而是有好些不可逆轉的因素。內地生育率下滑，整體人口萎縮，住房需求自然少了。此外，過去數十年高速推進的城鎮化步伐正在放慢，中國民眾的人均住房面積也已明顯提升，這意味著人們的基本房屋需求已經滿足。

在房地產市場火熱的年代，大批新住宅拔地而起，如今一些三四線城市的樓盤，即便沒有陷入房企倒閉後的爛尾危機，也面對房子建好後，沒有人入住的空城窘境，好些嶄新的社區，到了夜裡每棟樓只看到零星幾戶亮著燈。

這輪樓市的調整，也打破了中國民間對房地產「只漲不跌」的信仰，人們不再樂觀地認為炒房能致富，而是更清醒地看到樓市的供求現實，也因此在買房上回歸理性。這也意味著官方即便鬆綁限購政策、出台購房補貼，也很難在短時間內激起民眾的購房欲，難以撬動市場。

這樣的局面從長遠看是好事，樓市擠出泡沫，民眾回歸理性，房子不再是炒作牟利的工具，而是回到它本應發揮的住所作用。但這個調整的過程中，內地社會得付出代價，在房價暴漲時代進場的人會面對「割肉」；行業的蕭條會波及整個產業鏈的從業者；一些不幸的購房者可能得為爛尾樓焦慮奔波；樓市低迷帶來的負面財富效應，還會衝擊社會信心。

即便房地產市場的震盪沒有引發大規模金融危機，這一系列問題就足以引起警惕，而如何讓樓市平穩著陸，盡可能減少這個新形勢對每個普通人的衝擊，將是官方不得不面對的問題。

本文獲《聯合早報》授權刊載。