「空屋銀行」免費贈屋　日本青年下鄉即可榮升業主？

日劇《凪的新生活》中，主角大島凪由東京市中心的兩室一廳，搬至郊外六疊榻榻米（約107平方呎）大小的破舊單位。對於預算有限、希望移居鄉村的年輕人來說，尋找一處舒適的安身之所也許比想像中困難。近年來，各個地區政府推行「空屋銀行」（空き家バンク）項目，以低廉租售價格，甚至免費贈屋的方式作招徠，但又能否吸引青年遷居至鄉郊地區？

根據國土交通省2017年數字，全國最少763個*地方自治體已推出「空屋銀行」、「空地銀行」措施，佔比逾四成。地方政府將無人居住的房屋資訊刊載至網站，幫助屋主吸引潛在買家或租客。同年，當局更設立全國版的網站，至今年4月覆蓋34%地方自治體，足見日本政府推廣這一項目的決心。

注：日本行政區劃分為兩級，一級為47個都、道、府、縣，下設1,741個市、町、村、特別區，兩級合計1,788個地方自治體。

當局如此積極，全因在人口連年減少、鄉郊地區空巢化的影響下，日本空屋之多，已成為迫切問題。據統計，2013年日本全國有820萬間無人居住的房屋，在過去二十年間翻了1.8倍，佔該國房屋總數的13%。

推廣「空屋銀行」項目，還要考慮到房屋的破損程度、交通是否便利等因素。估計全國能夠活化和再利用空屋約有48萬間，而「空屋銀行」計劃主要瞄準這類有潛質的空屋，為它們覓得新主人。

高風險空屋

對國家來說，空置房屋在美觀、衞生、治安等方面均帶來風險，例如舊屋隨時有損毀倒塌的隱患，也容易引發惡臭和火災，更有可能成為犯罪活動的溫床。除了「空屋銀行」等協助空屋轉手的舉措，當局也嘗試使用懲罰性手段，迫使屋主打理這些房產。

日本政府2014年出台的法例規定，若屋主不願意配合處理高風險的舊屋，可能被罰款最高50萬日圓（約3.6萬港元），還可能被剝奪享受相關*稅收優惠的資格。屋主也可以索性將舊屋夷為平地，但與空屋相比，持有空地要繳交更多稅項。在這種情況下，出租或出售空屋，將「麻煩」推給下一任住客，似乎對屋主來說是個絕佳選擇。

注：在日本，不動產所有者須繳納固定資產稅、都市計畫稅，具體金額基於建築物價值與所在地區。若建築物是住宅用地，或有資格享受更低稅率，但這一優惠並不適用於空地。

然而，單從「空屋銀行」的使用率來看，並非所有屋主願意抓住買樓、租樓的機會。根據國土安全局數字，逾700個開設類似「銀行」的地方自治體當中，61%只刊登少於十間放售的房屋，放租房屋情況更甚，比例達81%。為用家提供空屋解決方案的諮詢公司Uluru（うるる），2016年針對750間「空屋銀行」的調查發現，在這些機構登記的房屋數字平均僅47.6間，合計約3.6萬間，與全國空屋的數量相差甚遠。

找不到業主

一邊廂，「空屋銀行」項目在全國上下如火如荼地展開；另一邊廂，各地政府卻尷尬地發現，他們似乎無法直接聯繫屋主。數以百萬計的屋主究竟為何遲遲不現身？答案可能很簡單：不少人早已遠走他鄉，而且無暇顧及故鄉的老宅。

政府2014年調查顯示，獨立式住宅的空屋業主當中，過半是從長輩處繼承房產，自己買入的人士不足三成；45%受訪屋主表示，不處理空屋是因為「需要用來放東西」，其他理由包括「不覺得特別困擾」（38%）、「自己或其他親人以後說不定會用」（36%）、「無法在有限的時間內處理」（33%）等。由此可見，屋主普遍沒有太大動力抽時間整理舊物、處置舊屋，遑論特地去了解家鄉的「空屋銀行」。

基於這一現實，日本地方政府一方面加強宣傳教育，另一方面要使空屋交易與處理更為便捷。

Uluru公司2016年的研究報告指出，地方機構除了透過網站、廣告、報紙等推廣「空屋銀行」，也可以嘗試在寄給屋主的繳稅信件中附上這些「銀行」的資料，惟目前採用這種做法的機構仍是少數。同時，各地有必要增設專門機構，培養專業人才，包括空屋整理公司、稅務師、遺產繼承諮詢人員等，作為「空屋銀行」的配套服務。

站在吸引買家的角度看，鄉村地區面臨更難以跨越的第二重障礙。追本溯源，這些偏遠地帶的空屋，原本便是由於人口遷移、流失、老化所致，願意入住當地的新居民仍是少數，意味着這些空屋先天缺少買家與租客。

抗拒二手屋

另外，日本人普遍偏好購買新屋，二手房子在當地的房屋市場並不受青睞，甚至常有被污名化的情況，不少舊屋更難逃被拆卸重建的命運。據《華爾街日報》8月報道，舊屋佔日本房屋交易總數的15%，這比率在美國則超過80%；日本每年出現近100萬間新屋，而大多數房屋的壽命是四十年左右。

日本民眾的「新屋情意結」扎根於地理、文化與現代歷史。日本地震頻繁，整個社會永無止盡地追求更先進、更穩固的建築結構。另外，人們在傳統上傾向在同一住宅長時間生活，這也反映很多人不願意入住二手房子，更渴望購買新屋。

此外，日本在二戰結束後及上世紀八十年代人口激增，這段時期湧現大量價格便宜、批量生產的住宅，其質量與價值如今已相當不堪，也使民眾對舊屋的觀感負面。

各地「空屋銀行」紛紛推出吸引新住客的舉措，例如短期試住、費用減免、傳統手工藝工作坊等。近年來，願意回流鄉村的年輕世代有所增加，他們又會否成為空屋的新主人？一切還須拭目以待。

上文節錄自第186期《香港01》周報（2019年10月28日）《「空屋銀行」免費贈屋　青年下鄉榮升業主？》。

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