揀劏房全攻略：呎租幾多算貴？一房好過開放式　渠管頭房好過尾房

請相信自己的感覺，從下車走到這座大樓、上樓梯或坐電梯，到踏進這間屋子，你喜不喜歡這裏？你想不想待在這裏？我覺得選擇租盤最重要是揀自己喜歡的，而餘下的，希望下面的貼士能夠幫到你一點忙。（本文節錄自《一個人住劏房：90後女生窩居之道》。）

文：彭麗芳（畢業於香港中文大學新聞與傳播學院，曾任職記者9年）

平定貴？劏房平均呎租$39

朋友問我月租多少，我答$6,500，170呎，即平均呎租$38。有人的反應是「嘩！好平！」，有人的反應是「嘩！好貴！」。果然金錢是一個相對的概念，每個人準則都不同。到底算平還是貴？不如讓數字說話。在2021年3月31日政府的劏房租務管制研究工作小組發表報告，報告提到全港約十萬間劏房，逾22萬人居住，劏房月租中位數是$4,800；每平方米（1平方米等於10.7呎）月租中位數是$417，即平均呎租$39。

換句話說，我的劏房租金其實和市價差不多。不過劏房租金比普通住宅貴是不爭的事實。報告指2020年11月，新界和九龍區少於428呎（130米）的住宅單位，平均呎租是$28和$34，而港島區亦不過是$40.3。到底心水劏房租盤是平或貴，下決定前不妨以呎租$39作為衡量指標。當然租盤的位置、環境、設備和新淨程度都是左右租金的關鍵因素。

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幾大？一人150呎、二人200呎

至於劏房尺寸要多大？據報告，香港大約63%劏房面積少於140呎，人均樓面面積中位數71呎。在我住過60呎赤柱服務式公寓後，深刻體會到一個人住60呎真是太小，是連走路的空間都沒有。現在我一個人住170呎劏房是舒適的，但如果兩個人合住則太勉強。而我的鄰居是一對情侶，他們的劏房約200呎，住了逾5年，他們都說單位尺寸算剛好。

但要知道適合的居住面積從來不是一條簡單的乘數，因為兩個人同居的活動空間重疊，例如其中一個人坐在梳化看電視，一個人在客廳另一端用電腦工作，其實彼此並不會過分妨礙到對方。這樣一來，縱使人均居住面積只有100呎，但其實各自能夠使用的是整間屋子。因此，一個人獨居所需的空間絕對要更多。以台灣為例，法定基本居住水準是一人戶最小地板面積147呎，二人戶187.5呎。你會說，香港地少，怎麼能夠比擬？但香港城市空間如此狹窄，走出戶外亦是「密質質」的高樓大廈與極少的公共空間，其實香港人所需要的私人居住空間不理應要更多和更高質嗎？

一房好過開放式 省冷氣慳電費

我的窩居是長方形的，中間有一道趟門，將空間一開二，房間和客廳各佔一半。初入伙時我好想拆掉趟門，令單位變成開放式studio，深想可以更靈活擺放傢俬。但後來考慮到沒有地方安放趟門，遂打消念頭。住下來卻非常慶幸自己沒有衝動，因為一到夏天，便發現位於房間內、全屋唯一一部冷氣機根本不夠涼。但若在睡覺時關上趟門，睡房溫度則剛好，不用把冷氣溫度調得太低，也足夠涼爽又慳電。

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一劏三間 揀渠管頭房最好

據報告，香港地的劏房平均是由一個單位劏成3.38間劏房。我的劏房亦都是由一個500幾呎大單位劏成3間，而原來選擇哪一間房都有學問。在經歷過廁所坑渠倒灌事件之後，得知我和鄰居3間房的坑渠都是互通，我家A和鄰居B的污水會一起流到最低位的C房，才流向大廈主要污水渠。訪問過一個水電導師，他說原本只是應付一個單位污水的污水渠，突然變成要應付多兩個單位，要處理的污水流量和容量大幅增加。所以師傅在改劃劏房工程時其實是會相應降低B房和C房的地台，增加渠道的斜度，令水向低流的動力大一些。雖則建議的斜度比例是1:40，即每行40呎，地台就要低1呎，但導師說可惜好多劏房都達不到這個標準。

所以，他建議租劏房揀渠管頭房最好，即是地勢最高那間房，而尾房住戶就最不着數，因為一旦渠口淤塞，會連AB房的污水都統統從你的渠口回湧出來，單是幻想就非常可怕。令我想到，居於最低位C房的是一對公公婆婆，他們的兒子說過有一次他們回內地住了一個月，回家時發現去水位淤塞兼倒灌，導致整間屋充斥屎水……

不過，揀尾房又有個好處是離主渠較近，通常在自己單位輕輕用通渠泵一泵，或者師傅有時會在主渠開一個小洞排走污物就可以解決塞渠問題，令通渠不需要假手於人。另外兩家塞渠，其實對自己沒有影響。位於頭房呢？前面兩戶任何一戶塞渠，都會遭殃，而且如果是嚴重塞渠，在自己房通渠是完全無用，只能夠拜託另外兩家人開門通渠。不過，將屎水倒灌進屋的風險和拜託鄰居開門通渠兩者相比，我還是會選擇地勢較高的頭房/中間房，而最治本的方法就是避免渠管淤塞。至於如何得知頭尾房？師傅說主要看喉管，通常在單位開窗時見到大廈主喉，就是最低位的尾房。不過好多大廈都會亂駁喉管，自己未必能夠分辨。因此在租劏房時直接問業主單位劏了幾多間房、哪間是頭房吧！

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盡量不選「三無大廈」（無法團、無看更、無大閘）

據報告，香港有81.9%劏房處於樓齡達50年或以上的樓宇；大約46.5%處於沒有業主組織或物業管理公司的樓宇。而在2020年爆發新型冠狀病毒肺炎疫情之前，我其實並不覺得有業主立案法團或管理處的劏房是如此重要。但在2020年8月爆發第三波疫情期間，我所住的大廈電梯口貼了一張由管理處發出的「有住戶確診」告示，並稱已安排清潔公司為公用地方進行消毒清潔，呼籲各位注意個人衞生。方才察覺，當傳媒廣泛報道不少疫廈都衞生惡劣、隨處是被胡亂丟棄的口罩時，我所住的大廈環境還過得去。

大廈樓齡已60年，每一層都沒有獨立垃圾房和垃圾槽，取而代之是在各層後樓梯放置一個大竹籮供住戶棄置垃圾，雖然這並非十分理想的處理方法，因為竹籮沒有蓋掩、有時會見到老鼠和蟑螂流連，但每日早上和黃昏都會有勤奮的赤膊大叔幫忙倒垃圾，大叔工作忙碌又辛苦，但總是開朗地和住戶吹水問好，而且做事企理妥貼。大叔亦會每月一次開大水喉清洗每層樓梯、走廊和大堂；大樓亦有定期滅蟲和大清潔措施。

另外是我這座舊樓並不是插針式單幢私樓，而是橫跨逾20個門牌號碼的「大件頭」住宅，所以整棟大廈至少有4個出入口，四通八達。幸而每個大門都設有大閘和密碼鎖，還算安全。因為曾經有住過大角咀劏房的朋友說，他的大廈沒有大閘也無保安，居住時在樓梯經常發現用過的針筒。而且我自己一人獨居，因為工作關係，下班已夜深，所以在口袋中常備警報器。而居於有保安的大廈，始終安心許多。

同場加映：長沙灣140呎劏房月租$6800　1房1廳聲稱適合三口之家　網民批刻薄

早前網上流傳放租帖文，1個位於長沙灣的140呎1房1廳劏房單位索價月租$6800元，放租者更形容單位有「靚裝修」，適合三口之家。不少網民看過相片也批評業主刻薄，「不如直接入棺材啦都無分別」。

發文者同時為另1個160呎深水埗劏房放租 ▼ ▼ ▼

書名：一個人住劏房：90後女生窩居之道

作者：彭麗芳，1990年生，畢業於香港中文大學新聞與傳播學院，曾任職記者9年。

【本文獲「萬里機構」授權轉載。】