【律師話你知】港人外地買樓的11項須知
我知道香港人在國內買樓，很多都賺了錢。但是國內的房地產、婚姻、遺產承繼和稅務法律既複雜，又非香港的「普通法」概念，更加上是「政策主導」，常常改變。而且，有些城市，要有當地的工作證明，才容許港人買樓。
我看到有些客戶買樓賣樓時遇到很多頭痛的法律難題。故此，我不敢勸告朋友在國內買樓，要留意些什麼？
反而，香港人買樓最熱門的 6 個地方：即溫哥華、多倫多、雪梨（我不喜歡悉尼這名字）、墨爾本、倫敦和美國一些城市，都是用「普通法」，我倒懂得大家要留意什麼，故此，班門弄斧分享一下意見：
1. 地契
買房子，第一件事要留意地契，外國的地契種類眾多，比香港複雜，有政府的「永久契」、政府的「租用契」（例如 50 年、70 年等），更有私人的「租用契」（即原本業主享有永久年期，但是他只賣出一個「租用期」給你，例如給你 60 年使用），有些更麻煩，賣「租用契」給你的時侯，寫明你只能自住，買了後，不可以出租，故此，要小心。
2. 業權
許多人買了一幢房子（house），以為是買入一塊完整的地段契，這想法是錯誤的。許多看似獨立的房子，其實要和鄰居共享一塊大地皮的業權，故此，如想改建或重建自己的房子，不是自己可以單獨決定的，要徵求所有業權人的同意。
3. 法令
外國政府對房子的法令五花百門，例如任何改裝，要符合該區統一的設計規定，就算把花園改為停車位，也可能要該區的區議會同意，有些地區的古老房子，甚至要遵守當地的文物建築規定，每隔一段時期，整區的老房子要一起復修。
4. 置業名義
在香港，許多人成立一家有限公司來買房子，在外國，許多時候是不容許用境外註冊有限公司持有物業，或只容許當地成立的有限公司來置業。至於用私人名字購買物業，也要小心，例如在國內，你要同時申報及證明個人婚姻狀況。如果用兩人以上的名義買樓，有些地方更會有人數限制的。
5. 專業人士
在外國買樓，要聘用 4 至 7 類專業人士協助：
● 地產經紀：
要查清楚經紀有沒有牌照？是否向你收佣（一般是 1% 至 3% 佣），還是向賣方收佣？
● 律師：
例如查問外國人可否買當地房子？或只容許買多層大廈的單位？有些東南亞國家甚至不容許外國人買寫字樓或店舖。
● 會計師：
例如外國人買樓，將來交多少稅？在許多地方，外國人的稅率（特别是買樓時的印花稅），會高一點。
● 銀行：
先叫銀行評估，你可以借到多少按揭？最好找一些國内或香港銀行在當地的分行。他們除了更了解你的需要之外，更可以安排你在香港開戶或簽文件。
● 按揭中介：
有些人買舊樓，或由於收入證明不足，未必向銀行借到錢，於是要聘用按揭中介（mortgage broker），看看有沒有其他銀行、或財務公司可以借貸。
● 驗樓師：
在收樓前，會為你驗樓，看看房子有沒有結構問題或破爛等，過期未必可以追究。
● 出租管理公司：
有些國家，這工作不能由經紀兼任，怕經紀有利益衝突。這些公司會每月為你收租，處理租客要求等等，一般收費為收益的 10%。
6. 外滙管制
要查明當地是否有外滙管制，特别是東南亞國家，很多有外滙管制。最可怕的情形是法例明明說沒有管制，可是實際上，當你把錢滙入滙出，原來都要當地政府批准。有時候，如果批准延誤，則你付出的訂金，會遭受到沒收。
7. 稅制
香港的稅制是「超」簡單，在外國，面對的稅種極多，可能有：
房子買入後，短期內再賣出的額外印花稅（stamp duty）？利得稅？
房產增值稅？
房產空置稅（empty homes tax）？
地稅？
城管稅？（或差餉 rates）
城市發展稅？
銀行戶口的利息稅？
房產轉讓稅？
業主死時的遺產稅？（最好先了解當地的遺產辦理手續，當你死去時，當地法律規定誰會是房子受益人？當地法院承認你香港的遺囑嗎？如果不承認，外國人可否在當地先立遺囑？）
8. 保險
在當地，有什麼政府或銀行規定要買的保險？例如在日本，便要買「地震險」，有些銀行怕你死於意外，可能要你買人壽保險？
9. 出租
在一些地方，如美國，你搬入房子或出租前，先要經過大廈的業主管理委員會同意，他們有權審查業主及租客的背景，這些麻煩的房子，才不要買。亦有些地方例如加拿大，物業可以出租的比例其實是有限制的（例如規定只可租出 30%，如過了 30%，其他物業便不可放租）。
10. 樓花
最後的忠告是：因為境外房地產買賣，不受到香港政府的監管，所以，不要看到媒體廣告，便去買一些「來歷不明」的預售房。因為你根本不認識當地，也不知道發展商的實力，隨時買入「爛尾樓」。購買外地房產時，不要貪有折頭而買入遠期樓花，一定要買入「現樓」，看到的才算事實！
11. 照應
此外，如當地沒有親戚、朋友為你把關的，千萬要小心考慮，因為「人離鄉賤」，由於你是外國人，你在當地又沒有照應，自然吃虧。我有朋友在泰國買樓，叫經紀放租，經紀永遠滙報說房子租不出去，他於是暗中飛去曼谷一次，查明究竟，發覺原來房子早已租出，只是經紀隱瞞他，秘密地自己拿走租金。
在外國買樓，當然好煩，但是，我去過香港一些新樓盤，300 多呎賣 700 多萬元，嚇死人。花 100 萬港幣，可以在距離倫敦一小時火車的 Brighton 買一棟老房子，在香港？買半格廁所吧？
現在，各國好差勁，暗地裏在鬥印銀紙，你的辛苦儲蓄，一天天被蠶食，老百姓真慘情，不是樓升了值，是「銀紙」貶了值。能不考慮在有升值潛力而又安全的外國城市，買一個小單位來保值？
（本文純屬作者意見，不代表香港01立場。）