九龍城重建｜受影響業主買貴樓交貴租　斥市建局補償價不切實際

巿建局近年頻頻在九龍城區宣佈多項舊樓重建項目，然而被收購業主同時面對買貴樓及交貴租的雙重窘局。有關注九龍城重建的組織訪問啟德道/沙浦道發展計劃自住業主搬遷安排情況，今日（29日）發佈調查結果，發現超過四成業主因同區樓價飆升情況下，找到的新單位樓齡超過31年，居住面積亦比之前大減，與市建局承諾的「七年樓齡」補償價相差甚遠，亦有業主無法達致三個月內交吉期限，要在自住單位交納九千多元的巿值租金，促請局方審視有關安排。

巿建局前年2月公佈啟德道/沙浦道發展計劃（KC-015），並於去年10月向受影響業主提出收購建議，估計受影響住戶約670伙，當時向合資格的自住業主提出其收購建議呎價為實用面積每平方呎17,698元。據了解，仍在重建區內居住的自住業主家庭相信已不足100戶。

為了解該計劃自住業主的搬遷安排及所遇到的情況，以至三個月免租交吉期的適用性，九龍城重建關注組於今年6至7月期間進行調查，訪問44名業主，當中38名為自住業主，當中有35名業主已接受巿建局收購價賣出單位，其中24人已已購置新單位。

逾九成自住業主認為三個月免租交吉期不足

調查發現，已重新購置物業的24名自住業主中，約八成（79.2%）自住業主所購置新單位樓齡超過11年，更有超過四成（41.7%） 的自住業主所購置的新單位樓齡超過31年，仍有約三成（28.9%）受訪業主在調查完結前尚未能找到價錢和質素合宜的單位，反映結果與市建局承諾的「七年樓齡」補償價有很大差距。

巿建局提出收購單住後，會向業主提供三個月免租期，之後便要收取巿值租金，調查發現所有表示已購置新單位的自住業主中，只有3人（12.6%) 表示，可以用少於三個月完成由尋找新單位至新單位交吉入住的所有程序。約九成（87.5%）的人表示無論是否三個月內即使找到單位，都仍需時要至少3至4個月，去完成等待新單位的上一手業主交吉或完成裝修等過程。超過九成（92%）自住業主認為三個月的免租交吉期不足，令業主陷於困境。

已退休的業主王女士表示，6月初向巿建局賣出500呎自住單位後，一直在同區尋覓同呎數單位，發現同區「40至50年樓齡的400呎單位高達680萬元，同一呎數都要過千萬元，邊有錢貼？」她先後看過近30個樓盤，結果本月趕及交吉期內在其他地區覓得一個面積只有300多呎的單位，惟還要等新購置單位翻新裝修，相信趕不及在9月4日免租期前搬出，獲悉屆時將要繳交每月9,500元巿值租金，亦聽聞其他業主須繳交每日350日租巿值租金，慨嘆「自己身體唔舒服，成日病咗要入院，睇樓時間搵唔到、整唔切，依家一日300蚊，9,500蚊月租，咁貴租點畀得起呢，咁多錢去邊度搵？」

她又稱另一個影響是九龍城居住五十多年，已習慣區內生活，如今要搬至其他區，人生路不熟，只能每日晨運前特地坐車回九龍城與舊街坊相聚，才可重覆舊日生活模式。

受影響住戶：搶盤導致樓價飛升或封盤

另一名住戶羅先生，其母親是重建項目的業主，他代母找尋同區合適樓盤單位時，發現區內盤源已不多，加上另一個榮光街／崇安街發展項目（KC-014）的受影響業主亦在購置合適單位，導致九龍城樓盤被搶高，更有業主封盤等待升價，最終視察60多個樓盤後，只能在黃大仙區覓得一個大約500平方呎的單位，較之前自住單位面積減少200呎，「KC-014都係喺土瓜灣，搵樓地區係重疊，咁樣同區30年都買唔到啦！」他估計買入新單位後，至少要額外向巿建局補交兩至三個月巿值租金才能搬走，而不少受影響業主為孤寡老人，根本不可能達到免租期三個月內搬走的要求，變相既要買貴樓又要交貴租，對沒有收入的長者來說影響最大。

關注組總結調查結果時表示，期望市建局能貼近民情，體諒業主的困難，兌現其成立的宗旨和承諾，以人為本，改善現行政策，讓所有業主延長免租交吉期六個月至一年，更應檢討七年樓齡估價機制是否真正有效，以讓重建區自住業主可以更安心處理購置物業及搬遷的事宜。

市建局：可因應情況延遲交樓日期

市建局回應指，局方進行市區更新時，不斷優化現行收購及遷置機制，盡量照顧受影響住戶的需要。為接受九龍城(啟德道/沙浦道)重建項目收購方案的住宅自住業主提供6個月免租期，是一項只適用於九龍城區兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目的特別安排。市建局引進此項特別安排，是考慮到試點項目的受影響前社員，儘管會一如其他市建局的重建項目，收到以「七年樓齡」為基礎的現金補償，但前社員需要向政府繳付補地價以撤銷轉讓限制，才能夠轉售其單位予市建局，使他們實際收到的補償金額會因而減少，因而需要更充裕的時間，在市場上選擇購買合適的重置單位。

局方又指，儘管啟德道/沙浦道項目不屬於試點項目，而不適用這項特別安排，但市建局亦特別向業主支付樓價三成的訂金，較一般私人樓宇買賣的一成訂金為多，讓業主有較充裕資金運用，在購買重置居所上更靈活；而市建局與業主完成買賣後，一般向前業主提供三個月的免租期，而市場私人樓宇買賣，一般也不會在完成交易後提供免租期。若個別住宅業主在重置居所方面遇有問題，市建局會因應情況，盡量給予業主彈性安排，包括延遲交樓日期。

而市建局的「自置居所津貼」為假設重置單位（同一地區內樓齡大約為七年而單位面積、特點及交通方便程度與收購項目類似的樓宇單位）價值與被收購物業公開市值的差額，從而給予自住業主其被收購單位的市值金額之外，另有一筆現金津貼，以協助他們購買較新重置單位，改善居住環境。

至於業主收到的現金補償是否足以購入他們選擇的「同區七年樓齡重置單位」，需視乎其個人置業選擇。他們在選購重置單位時，除了考慮重置單位的地區和樓齡之外，一般還對單位的面積、樓層、配套設施、景觀及座向等其他因素有不同的考慮，故此不能一概而論。