【東涌念園】城規出手拒電錶房工程申請　借舊屋地搞龕場計謀受挫

東涌稔園村的發展商被指藉改建村屋為名，違規建設龕場。原本場地被地政總署違反地契中「經營厭惡性行業」收回，但被發展商上訴得直，政府最後放棄再「終極上訴」。關注團體擔憂，事件恐「牽一髮動全身」，令發展商專打「舊屋地」主意，以圖免補地價，亦增加獲龕場牌的機會，認為屬「舊屋地」範圍的東涌石門甲的思親園可因而受惠。記者最近發現，東涌念園正向城規會申請電錶房和挖土工程疑為取得龕場牌「舖路」，不過經追問和報道後，城規會最新公布拒絕有關申請，令東涌谷暫時免於失守淪為骨灰龕樂園。

東涌稔園村約11年前賣予發展商「建世投資有限公司」，在2015年被揭發疑借改建多幢村屋為龕場「東涌念園」，遭附近村民和關注人士反對。地政總署其後指發展商違反地契中「禁止從事厭惡性行業」的條款，並收回土地。發展商入稟高院頒獲判勝訴。地政總署再上訴失敗，至2018年初決定放棄再上訴至終審法院。

高院法官當時判決指，厭惡性並不僅限於「看得到、聽得到和嗅得到」的事物，厭惡與否要視乎客觀環境是否合理，而控辯雙方同意骨灰龕場本身未必是厭惡性行業。法官亦指，附近都有村屋的大澳龍巖寺、粉嶺龍山寺，以及接近民居的青松仙苑、善緣和慈雲閣都獲准有龕場，大嶼山和沙田另三個暫准的骨灰龕場，受到相同地契條款規管；認為稔園村位處偏遠僻靜的山谷是一個重要因素，加上附近少量村民，本來習慣與先人為鄰。

身兼「各界關注骨灰龕問題大聯盟」及「守護大嶼山大聯盟」召集人謝世傑認為恐「牽一髮動全身」。他分析指，據東涌念園案，法官用狹隘的定義否定私營骨灰龕場沒有違反舊屋契的「厭惡性」行業的定義，因此利用這類屋契的發展商營運龕場，一方面沒有違反地契，另不需補地價，為發展商提供了一個優厚的營運條件。

回顧《私營骨灰安置所條例》實施前，轟動一時元朗新圍的「明月山」案，其龕場因被規劃署指違反土地用途被遭檢控，最後明月山因司法覆核敗訴後被要求結業。但東涌念園的地段於2016年的東涌谷分區計劃大綱草圖中擬劃為不准經營靈灰安置所的「鄉村式發展」地帶，並無被規劃署「出手」檢控。

謝世傑解釋，源於規劃條例於90年代才修改，部份在90年代後規劃的用地才有土地發展規限。位於東涌稔園村的東涌念園的用地一直沒有規劃署的審批地區圖（DPA）所覆蓋，直至2015年下旬至2016年初才有DPA覆蓋，並改為「鄉村式發展」地帶，當中亦涉及綠化地帶。東涌念園的發展商曾經在該圖落實為分區大綱圖時提出將稔園村的用地，由城規會規劃為「鄉村式發展」改為「政府、機構或社區」(GIC)作骨灰龕用途時被拒。

謝續指，原本地政總署提出以違反舊屋地契條款收地，但卻因敗於「厭惡性」行業的定義，令發展商成功過關地契限制。雖然法官和地政總署強調，發展商仍要按《私營骨灰安置所條例》申請牌照才可經營，但一旦龕場再獲成功獲規劃署准以改變土地用途，牌照亦成功在望，因改變為骨灰安置所土地用途相對較易，只需符合各項外在環境條件要求。

謝世傑認為該案例會讓發展商有機可乘，專打「舊屋地」主意。目前東涌念園正申請私營骨灰安置所牌照，要闖關先要獲城規會更改土地用途，當中須符合電力、消防和結構安全條件。記者最近發現，該龕場向城規會申請電錶房和挖土工程，而場地已出現疑似電錶房建構物，疑為落實龕場舖路。記者日前去信城規會追問有關申請，最新終得悉，有關申請結果遭到否決。根據條例，申請人無權對城規會就申請所作的決定要求覆核或提出上訴。另據城規會資料，「先發展後申請」不符綠化地帶規劃原意。

不過謝世傑認為，仍不可鬆懈，事實上有關申請是先違規興建後才申請，而該地點是有發展審批圖所蓋覆，故申請被拒，而涉事建構物位置會被要求還原。他冀城規會續嚴重把關，否則必做成極壞先例，變相鼓勵違規行為，給予公眾錯誤訊息。

據謝了解，同屬「舊屋地」的東涌石門甲亦意圖闖關。東涌石門甲的龕場思親園，於2012年因不符城市規劃要求被發展局列入「表二」，但其經營數十年的一座一層高的骨灰龕，獲城規會准以「現有用途」繼續經營。思親園的地主為「宏栢有限公司」，疑與太陽國際有莫大關係。該地後同樣在2016年的東涌谷分區計劃大綱草圖中擬劃「鄉村式發展」地帶。但最新的表二名單中，有關地段的「土地／契約資料」仍為「離島地政處正審議和研究相關土地契約中的用途限制條文」。思親園的私營骨灰安置所牌照申請正在處理中。

另外，據最近「表二」名單中的125個龕場，逾半為「地契不准許作骨灰龕用途」，大部分為用作「鄉村式發展」的村屋範圍，包括沙田排頭村的淨蓮精舍、佛教慧泉寺、火炭禾寮坑路禾寮坑村的仁孝宗祠，皆正申請龕場牌。其中，火炭仁孝宗祠過去曾被揭發違規經營骨灰龕場，2012年2015年四度提出申請改劃及撤回申請後，今月又再度闖關，申請要求改劃作靈灰安置所地帶並重建。