01論壇．柯創盛｜商廈估值跌　九龍東起動要破局

受惠政府「起動東九龍」大計，觀塘、九龍灣至啟德目標發展成本港第二個核心商業區（CBD2），但是在這幾年疫情困擾底下，香港作為國際城市斷絕了向外交往，競爭對手例如星加坡吸納資金和人才，當地還不斷填海發展優質土地。面對商業樓宇估值下跌，起動九龍東必須在新一屆政府銳意改革下才能繼續推進。

來稿作者：柯創盛

九龍東區內商業總樓面面積增加了七成，至現時約290萬平方米，而在已規劃發展項目包括九龍灣及觀塘的行動區完成後，將進一步增加至逾400萬平方米，整個地區換上新貌。然而，在璀璨背後，受疫情等不利因素影響，觀塘區6月份指標商空置率得約9.88%，情況值得關注。

市況或減慢九龍東發展步伐

據香港測量師學會產業測量組資深會員陳超國在電台訪問節目透露，以收租或發展商業物業項目為主的企業，因租金下跌，預期回報率（Cap Rate）上升令商業物業估價下調，會出現重估虧損。另外，商業物業估值會用上投資法，以預期回報率作評估，投資成本和財務成本將影響預期回報率，隨着利率上升，以致令業主借貸成本增加，期望回報亦因而上升，在投資回報率上升，但租金維持不變的情況下，商業物業估值下調。

因香港仍未通關，很多負責企業搬遷或擴充的高層未能到港，加上商廈未來供應龐大，特別是東九龍地區有多個項目陸續落成，預計未來五年會出現供過於求的情況，即使疫情過去，租金依然受壓或下壓。

可預視不久的將來，「起動東九龍」這個計劃將面臨頗大的挑戰，區內部分工廈業主或會因應市況減慢改建步伐，然而政府的工作不能停步。為善用現有的區內的舊式工廈，政府可在政策上拆鬆綁，在符合一定的消防及走火安全的情況下，容許部分工廈改作文化及創意產業之用，以為年輕人提供創業及就業機會。區內舊式工廈亦可透過政府、業主及非牟利團體三方合作，改建成過渡性房屋，以改善區內基層家庭居住環境。

可以輕軌連接觀塘啟德

在交通問題上，現時觀塘區內的主要道路己非常繁忙，隨着啟德發展區人口密度增加，各大型設施包括啟德全科醫院及體育園相繼落成和啟用，整個九龍東的人流將不斷增加，屆時交通擠塞，人車爭路的情況更加惡劣。政府重啟連接觀塘的啟德輕軌項目，可改善交通配套。最近有多間地產發展商罕有聯手成立推動發展啟德社區和交通設施的機構，其中一個目標就是重新推出九龍東輕軌鐵路，這是難得公私營合作解決問題的嘗試。

政府亦應加快引入科技，如透過監控行人及行車的流量調控行人及行車的交通燈號，以更準確地配合人流、車流、改善九龍東商貿區交通擠塞的情況。

「起動東九龍」無疑困難重重，但只要各方努力，筆者仍有信心九龍東可由傳統工業區逐步轉型成為別具吸引力的核心商業區。

作者柯創盛是民建聯執行委員會委員、觀塘區議會主席。文章的內容僅代表作者個人觀點，不代表香港01立場。

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