郭偉强｜樓宇納入重建　為何仍須維修？

市建局在8月初啟動了土瓜灣馬頭圍道／落山道發展項目，項目範圍內其中一幢唐樓正籌備「大維修」，遂招致個別業主不滿，認為若市建局早一點宣布重建，便毋須「白白浪費金錢」，亦有業主在繳納第一期維修款後，打算不再支付餘下的工程款額。

來稿作者：郭偉强

維修完就重建，可能有人認為是「倒錢落海」。但事實並非如此，筆者亦奉勸所有業主應盡責完成維修，若因失修導致人命傷亡或財產損失，後果十分嚴重。

舊樓重建　必須保密

眾所周知，市建局只有在完成前期工作後，才可公佈重建安排，此前一切必須保密，以免引來專業釘子戶進駐，並保障真正業戶的權益。為免走漏風聲而導致有人提前以低價收購，藉此獲利，因而必須嚴格保密。目標重建樓宇是否計劃或正在展開維修工作，並非市建局決定啟動項目的考慮範圍。

再者，宣佈收購日期並不等同完成收購日期，時間可長可短，萬一出現因樓宇失修造成意外事故及面臨索償，仍需業主負責。由始至終，市建局的工作目標，是推動市區更新，而不是為了讓業主逃避維修責任。

重建需時　樓宇維修不可輕慢

儘管市建局全力推展項目，但自項目開始實施，到完成收購程序和發放補償為止，耗時甚久。以發展項目形式推動的重建項目，自刊憲公布之日起，按法定規劃程序包含兩個月的公布期，供公眾查閱項目的土地界線圖則和資料，公布期結束後，市建局須於三個月內將收集到的相關資料呈交予發展局局長考慮；發展局局長將會考慮該發展項目及任何沒有撤回的反對意見，然後決定授權進行有關項目，獲得相關授權後，市建局才展開業權收購。

至於涉及修改分區計劃大綱圖上土地用途的重建項目，耗時則更長。簡言之，從重建項目刊憲之日起至完成業權收購及轉換，在最順利的情況之下，至少須耗費約兩年時間。

以市建局深水埗兼善里／福華街發展項目為例，計劃於2021年9月24日刊憲，直到2022年6月24日（9個月後）才獲發展局局長授權進行。期間再有上訴案件，令程序停擺，直至2023年2月24日上訴委員會刊憲公告，決定不支持上訴，市建局才恢復計劃於2023年4月3日提出收購物業建議（歷時超過18個月）。事件清楚說明，計劃刊憲的時間與正式提出收購有一定時差，期間的維修保養責任依然屬於小業主。同理，若在這段時間因意外招致索償，小業主便需要承擔責任。

相信大家猶記得佐敦道華豐大廈的奪命大火，舊樓業主遲遲不遵辦消防安全指示進行維修工作，正是造成這棟60年舊樓大火的原因之一。

從項目公布至完成業權轉換，無人可以擔保在此期間，類似華豐大廈三級火之類的惡性事件不會發生，更無人敢確認，失修樓宇不會出現因外牆石屎剝落而砸傷路人的「尋常」新聞。所以，罔顧政府法定命令，拒不修樓，對舊樓業主而言，不僅未能「慳錢」，反而後果堪虞。

如果業主拒絕遵辦政府法定命令完成維修樓宇，市建局在收購其物業時，會從市值交吉價扣起相關維修工程的預算費用，以用作日後支付有關工程的開支。業主不應冀望把維修保養的責任或財務承擔轉嫁給市建局。

相反，如若市建局在公布重建計劃後，業主繼續為樓宇進行所需的維修工程，而有關維修是政府部門根據《建築物條例》第123章、《消防安全(建築物）條例》第572章、《升降機及自動梯條例》第618章等發出的指令而進行，業主可申請市建局的「發還修葺費用計劃」，補貼樓宇維修或修葺工程。過去三年，「發還修葺費用計劃」共收到約160宗申請，約六成個案可獲發特惠津貼。

最後，筆者都想提一提大家，任何樓宇均需做好維修保養，以確保不會構成危害。縱使樓宇被納入重建項目，在完成收購程序前，維修責任依然在小業主身上。拒絕維修本身就是一種漠視公眾安全的錯誤觀念，帶壞社會風氣的同時，亦會致使樓宇老化問題愈加嚴重，希望部分業主引以為戒，切勿輕慢樓宇維修事宜。

作者郭偉强是立法會（勞工界）議員、市區重建局非執行董事。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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