奇妙的揭發者｜市建局需要自我改革轉型

市區重建局（市建局）主席周松崗和行政總監韋志成出席傳媒聚會時表示，市建局上年度錄得39億元淨虧損，市建局今年和下年度的重建項目，收購及建築成本支出約 643 億元，以市建局目前 180 億元現金儲備不足以應付，市建局準備發行債券和銀團貸款，解決資金問題。

市建局現聘有668名員工 。自2001年起至2020年，市建局共推行72個項目，當中涉及1,500 幢失修樓宇，提供24,200個新建住宅單位；截至2023年3月31日，年度收益為55.1億元。金額較2021/22年度的226.5億元減少了171.4億元。

市建局會否又變成香港一個潛在的財政黑洞？大家經常聽到政府廣告勸諭︰「借定唔借？還得到先好借！」市建局應該記着這兩句口號。市建局向來用一種「消滅舊區」的重建方法，消滅舊區後興建呎價超過2萬元的豪宅，但是為什麼仍然面對虧損？這是一個匪夷所思的現象。

香港過去20年地產高峰期間，市建局沒有積穀防饑、沒有儲備，原來「餐搵餐食餐餐清」，如今出現赤字要求發行債券。機管局發債、西九文化區又建議發債。其實土地的價值將會越來越低，未來最有價值的是數據，運用數據的能力才是未來的核心，傳統的地產發展模式不能不轉型。

現在市建局是抱着一種「工程師拆樓起樓」的單一心態，而且市建局發展的項目缺乏對香港文化的承傳，例如「洗衣街/花墟道發展計劃」和「九龍城衙前圍道/賈炳達道發展計劃」，基本上都是拆樓建樓的模式，建高樓大廈，好像西九龍的圓方，或者觀塘裕民坊新建的大型超級屋苑。但是，根據專業的都市更新邏輯，應該有保存和更新。市建局的《油麻地及旺角地區研究》制訂市區更新藍圖，如果是以樓宇復修模式，而不是用「消滅舊區」方法，既可以降低成本，又可以保留香港舊區特色。

市建局現在的巨型工程製造大量財政壓力，而且重建模式非常單一。所以市建局應該進行更新和轉型，改變目前由大型基建工程主導。市建局應該和發展局直屬的規劃署有更多協調，規劃署專門負責香港的城市規劃事務。舉例，環境及生態局局長謝展寰近日發表奇怪言論︰大牌檔的經營模式會產生阻街和衞生問題，很難找到合適地點去經營。如果政府要找一定找到，在天橋底可以做，舊區重建的過程也可以做。隨着全球暖化，香港天氣日趨炎熱，會否引進東南亞熱帶的建築模式？不一定完全是冷氣，可以是自然對流通風。

其實可以有很多創新，而這些創新正是活用香港人才的能力。但似乎政府現在做什麼都說有困難，最不困難就是拆掉整個舊區，建一些豪宅和大型冷氣商場就最不困難，但這個做法卻是最花錢的。現在西九文化區是一個財政黑洞，市建局又會不會是另一個財政黑洞，機管局又可能變成一個黑洞？香港政府財政儲備7,332億元會否很快便花盡？

現在香港最嚴重的問題是缺乏文旅設施，表演空間、展覽空間嚴重缺乏，這是發展局的規劃失誤。本來可以透過舊區重建活化舊區，引進一些文旅和文創項目，但似乎市建局以工程師主導，就是拆樓建樓。油尖旺區具備豐富香港文化特色，上海街、彌敦道是八、九十年代港產片的經典拍攝場景，一味拆掉，就是拆毀旅遊資源。如何復興茶樓和大牌檔？油尖旺區的西洋菜街有很多街邊檔，未來是否復發小販牌照呢？是否由油尖旺區議會去主導呢？其實由區議會或地區專員去負責，類似上海市地區行政模式是最有效的。但是要先有試點去實驗。

如果用樓宇復修的方法，就可以回復90年代香港的面貌。例如霓虹光管招牌，可以做一些創新技術，例如採用LED。四川省成都市進行「二環改造工程」，二環所有路燈照明都將更換成LED，節能照明。是否可以用一些新的科技技術去復原例如電影《梅艷芳》電影中裡佐敦道那個「妙麗」霓虹招牌？不需要透過電影去緬懷香港，而是有一個實境。而這個實境不只是旅客可以享受，香港人也可以享受。

花墟重建計劃，民間有很多意見，但市建局就是一意孤行，要拆掉所有樓房，興建幾個巨型項目；建築成本當然會增加，而最大得益者就是那些工程師建築師和承建商，對於小市民和小商戶並無好處，因為拆樓收地後都是交給大地產商發展。現在最大的問題是地產展商會不會「接貨」？未來十年地產市道只會向下走，再不會出現過去20年的高峰期。市建局現在的做法不利香港的發展，而且財政上不可持續。市建局應該集思廣益，看看其他城市如何推動市區更新，而不是一意孤行，油尖旺區整個重建研究竟然是交給一間英美專門做大型基建工程的顧問公司，完全沒有社會學科的研究。

現在市建局最大問題是機構員工缺乏社區意識和創新能力。市區更新基金做一些粉飾太平的的公關活動，例如展覽、導賞團、藝術工作坊等，毫無實際效益。基金應該做多些深度研究，開發一些創新意念。例如為何不引入一些日本的規劃顧問去協助香港規劃社區？歐美有很多出色的都市更新規劃智庫，國內都開始出現都市更新專家。唯獨香港獨沽一味，只是由兩三家大型工程公司壟斷城市規劃的顧問研究，這種做法不健康也不正常。政府做這些顧問報告的時候，相關官員的規劃文化知識水平不高，他們對於問題習慣只用單一工程模式去處理，缺乏升級轉型的意向。深水埗舊區大南街的文青聚腳地，如何做到真正活化？全世界有很多案例可以參考，台灣、韓國、東京都有，只要政府肯做研究。

發展局對城市規劃有最終責任。發展局轄下的規劃署，應該和市建局合作，參考新加坡市區重建局的模式。或者將市建局的權力分散，交給區的層面去做。上海市的更新交由區政府去負責，香港是否可以由地區專員和區議會去負責，保存地區特色呢？市建局不可以只單靠發債去解決財政問題。發債和起更多樓基本上跟未來發展沒有關係，地產發展只會走向式微。現在香港在科技領域落後鄰近地區，資源過分集中投資在地產業，沒有投資在其他產業，香港越來越單調就是因為這個原因。若果市建局不改革，香港很難升級，無法創造更多文旅資源，達至無處不旅遊的概念。

市建局行政總監韋志成作為一位工程師都應該升級轉型，學習最新的事物。例如美國有一個非牟利機構公共空間計劃（Project for Public Spaces），就是都市更新的智庫翹楚。又例如美國麻省理工學院有建築與規劃學院（School of Architecture and Planning），城市研究與規劃研究和課程也是非常具備影響力。

香港問題就是只虛耗大量資源在一些大型基建工程身上；現在香港更需要有活力的市集、社區、小劇場文旅基建，應該利用舊區更新開拓多一些文創，開拓劇場空間、展覽空間、文旅空間，創造不同檔次的文化體驗。香港需要這些創意生態，而不是需要拆樓的創意。