恩威並施｜市建局消滅香港

市區重建局（市建局）前身為於1988年成立的土地發展公司，是香港專門負責處理樓宇重建及復修的法定機構，使命是推動香港的舊區重建和綜合發展，改善城市環境、提升居住品質和促進社區發展。目前香港舊區重建的一個特色，就是把原有的歷史區和特色完全消滅。

今天的中環，對比100年前差不多是面目全非，保留下來的只有終審法院（舊最高法院大樓）、禮賓府（前港督府）和聖約翰主教座堂等。所以香港在殖民地時期已被稱為「無根」，沒有文化傳承的城市規劃觀念。

香港在高地價政策之下，加速拆毀老區古建築。相比之下，新加坡土地面積733平方公里，比香港土地面積1,107平方公里還要小。但新加坡能夠在城市的新與舊兩者之間找到一個發展平衡點，既有新建的高樓大廈，古物古蹟仍能保存。新加坡的古舊建築市政廳大樓會改建藝術館，其他古蹟也有很多不同的更新，不會輕易被消失。

香港的情況比較奇怪，回歸之後拆樓的規模甚至比1997年前更加大。市建局已經變成了一個大型豪宅發展局。當香港需要和深圳、新加坡等城市在旅遊上競爭的時候，香港最大的本錢本身的舊區和特色，例如油尖旺舊區就是香港的文旅本錢。香港的舊區有很多不同的特色、不同的趣味。若果在舊區開發一些像東京橫街小巷的小店經濟，肯定可以增加對旅客的吸引力。

本來香港舊區的街道特色是掛滿五顏六色的霓虹光管招牌，可惜過去二十多年屋宇署以建築物安全理由，積極進取地清拆消滅霓虹招牌，充滿香港城市景觀特色的霓虹招牌被政府消滅了。現在市建局計劃在油尖旺區進行重建工程，就《油麻地及旺角地區研究》提出五大發展重點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園，活化油麻地果欄成旅遊景點，活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔及提供1.8公頃的休憩用地等。「洗衣街/花墟道重建計劃」是第一炮。

這份《油麻地及旺角地區研究》是由一間專門做基建規劃的英美顧問公司負責，他們的專長是做大型基建工程，例如道路系統等大型基建規劃。舊區重建從來都不是這一家公司的強項。全世界和香港不乏做舊區重建研究的顧問和學術專業，但是很多時候，香港政府把舊區重建視作拆樓工程。油尖旺舊區研究報告背後目標，就是要把整個油尖旺舊區完全殲滅，改建成七、八個圓方。圓方附近渡船街有個文華新村（八文樓），市建局現在的規劃就是要把八文樓全部拆卸，將佐敦區變成一個更大的圓方。

觀塘裕民坊是一個經典例子。裕民坊原本充滿香港特色，有縱橫交錯的小街道，有特色的市集。市建局重建之後，變成了一個大型冷氣商場，商場上蓋興建豪宅。這做法不是市區「重建」，而是市區「消滅」。因為這種大型商場模式不是在營造社區，它只是一種非常抽離、斷絕鄰近地區連接的模式。什麼是社區？大家看看2024年普立茲克建築獎（Pritzker Architecture Prize）得主日本建築師山本理顯，他的建築作品，例如北京的建外SOHO和韓國板橋集合住宅，雖然是高密度住宅，但是他能夠營造社區空間。什麼是社區空間？山本理顯說︰「居民在同一個建築空間內共同生活，如同一個小共和國一樣，促進不同文化和生命之間的和諧。」

香港市建局所做的工作，只是收購舊樓，清拆舊樓，再在原地興建大型商場和豪宅，沒有什麼地區特色。香港舊區淪落到今天的境地，就是因為過去二十多年，政府利用「陰乾」的政策去消滅舊區。市建局就像獵鷹一樣，等待這些如小動物的舊區死亡之後，就獵取利益。

香港舊區重建的做法很簡單，打個譬喻，就是用十元買蘋果，蘋果搾成蘋果汁之後，標價二千元出售。你可能說這個譬喻有點誇張，但現實確實如此，因為他們提高了建築成本，所以今天香港建築費如此高昂。當地價同時往下跌的情況下，市建局這種傳統重建模式並不可行。

例如市建局剛發表的洗衣街/花墟道重建計劃，重建項目的那張發展圖片基本上帶有誤導成分，大家去看看觀塘裕民坊或者灣仔的喜帖街重建就會知道，花墟只是重複以上的豪宅重建模式，基本上沒有什麼地區特色。而且看不見任何有香港文化特色設計，裏面都是全冷氣的商場，沒有綠化、沒有樹木、沒有什麼社區感覺。花墟原有那種有生氣、與人距離接近的小社區感覺消失了。

市建局沒有任何研究舊區的專業知識。每次都是根據政府的高地價地產經濟邏輯去執行舊區重建︰即是收樓，用很高的成本興建豪宅，之後推出市場，然後把原有的社區殲滅。九龍城將會是另一個被殲滅的社區。

九龍城本來有很多地區特色，除了宋皇臺和九龍寨城公園外，還有著名的潮州打冷、正宗泰國菜、蔡瀾先生高度評價的九龍城街市熟食中心等，本來可以變成很豐富的旅遊資源。但是市建局就是用陰乾的方法，把九龍城社區殲滅。當市建局「圈地」（將地區撥入重建範圍）後，這塊土地原本的有機生命力就會慢慢地被奇怪力量蠶食。這種奇怪力量最後陰乾社區，之後市重局便可以順利收地，收地之後就交給地產發展商。

若果設立市建局的原意是採用這種發展模式，它根本不需要存在，政府不如直接招標賣地，省時省力，價高者得，由地產商負責收樓重建，為什麼又要花錢去養一批員工做一些地產商本來應該做的工作呢？

市建局應該是一個具專業學問、舊區重建知識，有人文思想的機構。對比新加坡的市區重建局（Urban Redevelopment Authority），他們會進行深入的社區研究及從舊區發掘文旅資源的策略研究。但你到香港市建局的網頁看看，基本上是舉辦活動，做一些社區公共關係工作，根本沒有去正視研究缺乏系統和深度的問題。

若果要問責的話，發展局局長要問責，最終財政司司也要問責，因為土地資源是由財政司司長統領的。若果財政司司長要推動香港產業發展，尤其是要復興旅遊業的話，首要處理市建局這個專門消滅香港的行為。市建局消滅香港的政策是由香港政府制訂下來的，香港政府需要撥亂反正。

市建局應該重新研究如何重建花墟，以至花園街、花墟、雀仔街、金魚街。整個油尖旺區有那麼多特色，不單只在廟街辦「夜繽紛美食街」，西洋菜街、上海街還有很多社區空間可以搞夜市。油尖旺區需要配合乎合香港長遠利益發展，創造令市民安居樂業、有就業機會的全新社區，也令香港擁有更多旅遊資源，更具吸引力和競爭力。

現在大家喜歡去日本旅遊，主要原因就是因為日本有健全多元的舊區發展保育和社區經濟發展政策，並能成功地實踐起來。香港地產商應該好好檢討過去發展模式，吸收和學習內地、韓國、日本的新發展模式，因為長遠來說，香港的高地價政策難以維持下去，香港舊區地產發展模式需要重建更新。

作者胡恩威是全國港澳研究會會員、江蘇省政協委員、進念．二十面體聯合藝術總監暨行政總裁。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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